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当前形势下国有房企发展战略的思考 　　稳中求进，是2012年经济工作的总基调。温家宝总理在5月23日国务院常务会议上提出，要把“稳增长”放在更加重要的位置。同时要求“稳定和严格实施房地产市场调控政策”。大型国有房企如何适应当前的宏观调控，在国家产业政策框架内谋划可持续发展，为整个国民经济稳增长和惠及民生作出应有的贡献，是一个值得认真研究的问题。 　　一、调控是持续动态的过程，是为了更好地发展 　　1、从调控的性质看。房地产市场调控是国家运用经济、法律和行政等手段，从宏观上对房地产行业进行指导、监督和控制，促进房地产市场总给与总需求、供给结构与需求结构的平衡与整体优化，实现房地产业与民生工程相适应、与国民经济相协调的管理活动。在市场经济条件下，房地产调控比较复杂，对相关产业和居民生活也有着深刻的影响。 　　2、从调控的过程看。1982年推行住房制度改革以来，国家对房地产业的调控从未间断。从引导起步，到促进发展、规范发展，有时趋向放开搞活，有时趋向从紧控制，有时趋向松紧交替，在总体上是引导、支持房地产业健康、持续发展。2008年12月，国务院发布《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》，明确加快保障性住房建设，鼓励住房合理消费，促进房地产市场健康发展。在这一政策推动下，2009年我国房地产市场迅速反转，投资、销售快速增长，但与此同时也出现了房价涨幅过快的问题。从2010年开始，房地产调控政策开始出现微调的迹象，随着房价持续上涨和土地出让价格不断攀高，调控措施趋向严厉。2011年陆续出台限购、限贷等政策，遏制了商品房价格过快上涨的势头，房地产市场走势回稳，保障房建设加速推进，大中城市新房、二手房成交量下降，房价涨幅回落或同比稳中有降。与此同时，由于市场调控导致土地收入锐减和房地产税收收入增幅放缓或减少，对地方政府也造成了巨大压力。2011年下半年以来，有40多个城市着手对土地出让、普通住房标准、公积金贷款额度、税收优惠，特别是限购令的范围、条件、标准等进行微调，其中有的拟放宽的措施受到国家住建部干预，但很多城市依然具有调整的冲动。 　　3、从调控与“稳增长”的关系看。房地产行业作为传统的支柱行业，产业链长、关联度高，涉及钢铁、水泥、建筑等数十个制造业和服务业的发展，对上下游产业、劳动力消化和经济增长的速度、质量，一般具有乘数效应。我国经济发展的拉动力，在投资、消费、出口三大要素中，过多地倚重投资，而西方更多地靠消费、靠内需。保增长、调结构、促发展，需要转变增长方式，需要大力启动内需、刺激内需。住房合理消费正是刺激内需的一个重头戏，老百姓在解决温饱以后最大的消费愿望莫过于改善住房条件。由此可见，房地产市场调控和稳增长在根本上是一致的。 　　4、从惠民的角度看。房地产调控主要源自于房价上涨过快给普通百姓造成的买房难。近年我国商品房市场迅速发展，为老百姓改善住房状况提供了不少可供选择的空间，但随着各地土地资源的日趋紧张，土地和房子的使用功能部分被投资功能取代；有的地方土地卖出去不少，房子越盖越多，房价却越来越高。房地产拉动了GDP，与老百姓改善住房状况的承受能力却不相适应。随着经济发展以及城市化步伐加快，民众对住房的刚性需求日益增加，房地产成为改善民生的重要领域。保障房和廉租房主要解决低收入阶层住房困难，而相对于数量不小的中等收入阶层来说，改善住房条件还得靠商品房市场。因而要以民生为本来推动房地产市场的健康发展。 　　5、从房企的责任看。应当指出，就长久而言，调控不宜过分依靠行政手段和强制性措施，而要遵循市场规律，让市场来配置资源。一切调控措施，都是为了健康、可持续发展。国有房企应当自觉地服从调控，适应调控，还要勇于担当起应担负的社会责任。近年来，CSR在国际国内兴起。CSR的内涵是指企业在创造利润、对股东利益负责的同时，还要承担对企业利益相关者的责任，以求不仅在经济方面，更在社会、环境等领域获得可持续发展的能力。社会责任是组织通过透明和合乎道德的行为，为其决策和活动对社会和环境的影响而承担责任。包括贡献于可持续发展，含健康和社会福利；考虑利益相关方的期望，遵守适用的法律，并与国际行为规范相一致；全面融入组织，并在其关系中得到实践。房企和其他企业一样，要担负必要的社会责任，所不同的是在发展房地产业的过程中，要特别就响应国家号召，为平抑房价、惠及民生作出自身的贡献。 　　二、努力适应调控，采取积极的对策和措施 　　当前，国有房企的困难已显而易见。有的商品房存量激增，效益下降；有的因销售放缓和融资难，现金流紧张，面临资金链断裂的危险；有的缺乏土地储备，缺乏人才和经验，缺乏应对较复杂局面的勇气和方略。也有一些实力强的房企，如招商、保利、万科、金地等地产集团，应对能力强，经营状况好，或可迎来新的发展机遇。湖北清能地产集团，作为一家优秀的大型国