房地产“营改增”的影响分析及房企应对的策略.docVIP

房地产“营改增”的影响分析及房企应对的策略 　　一、背景：房地产“营改增”呼之欲出 　　2015年8月28日，财政部长楼继伟在向十二届全国人大常委会作《国务院关于今年以来预算执行情况的报告》时，介绍了下一步的财政工作安排，其中涉及“加快税制改革”“适时将建筑业、房地产业、金融业和生活服务业纳入营改增试点”。“适时”的表态，与不久前7月27日国家税务总局的表态不同。彼时，国家税务总局明确指出，按照改革计划，今年要完成生活服务业、建筑业和不动产、金融保险业等行业“营改增”。 　　于是，就有媒体将“适时”解读为“营改增”试点工作将不会在年底完成。但是，10月20日，财政部副部长史耀斌在第十九届中韩税收政策交流会上表示，“积极稳妥推进增值税改革，研究拟定建筑业、房地产业、金融业和生活服务业的营改增试点方案”，再次将房地产等四个行业的“营改增”推向前台。根据国税总局统计，四大行业涉及营业税税额约1.6万亿，占营业税税收总额约67%。之所以尚未改革，在于四大行业户数众多、业务形态丰富和利益调整复杂，而房地产业增值税制度设计更是国际难题。 　　增值税是我国第一大税种，营业税又是地方政府第一大税种。同时，房地产涉及中央地方收入划分、财税改革大局，而房地产本身周期长（关系收入和成本确认）、进项税额确定和取得专用发票难度大。目前，全国13.6万家开发商中，90%为经营粗放的中小开发商等，涉及