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房地产的项目的设计管理的体系的研究 　　[摘要]科学合理地做好地产项目的规划设计管理，是项目取得较好的经济收益的重要前提。本文分析地产项目的规划与设计管理工作体系，研究了建立设计管理标准化的可行方案，并提出了因地制宜的实施建议和策略。 　　[关键词]房地产；管理；体系研究 　　设计管理是项目开发建设的龙头，建立科学、系统的设计管理程序，不仅是实现项目建设宏伟目标的第一步，更是项目开发取得较好经济收益的重要前提。规范各项目设计管理的操作程序、优化配置各项目设计资源、加强各项目设计的监控与管理、提高工程设计质量，有利于加快工程建设进度，控制工程造价，确保项目投资效益最大化。 　　1建立规范设计管理体系的意义 　　房地产开发中的设计管理作为项目开发建设管理的重要组成部分，对项目有着举足轻重的影响。其核心是在产品的建造过程中实施的涉及设计内容的管理，其依据是企业的发展战略和经营目标，具体方式为通过建立完善的管理制度和有效的组织方法等一系列手段和措施。规范化地设计管理体系，能够有效提高地产企业内部的设计管理水平、规范设计管理制度和流程、保证项目开发的总体质量、提高项目开发的效能、提升公司项目运营能力、打造企业核心竞争力。 　　2设计管理体系的目标和核心内容 　　设计管理工作贯穿于整个地产项目过程的始终，从项目前期对于地块的规划研究分析到设计全过程中的总体效果、技术协调、进度控制以及施工期的技术支持，直到项目竣工投入使用等。按项目的阶段来分，主要包括两种：一种是新建、改建项目在投资决策的前期、投资建设时期各阶段的设计管理工作；另一种则是已运营项目的设计管理工作。由于项目所处的阶段不同，设计管理的侧重点也有所不同。一般来说，前期策划阶段的设计管理主要是项目的总体规划布局、经济性指标、开发建设周期、实施策略以及项目建设期的设计服务等内容。对于已投入运营的项目设计管理则偏重于为满足运营期的需求，而对既有项目空间环境、设备设施的改进计划和实施方案，更强调方案的可实施性和对项目运营带来的价值提升空间。按专业内容来分，主要包括：总图规划设计、建筑设计、市政、景观园林设计、照明设计、室内精装修设计、标志标识设计。一般情况下，各专业按照建筑、结构等基础专业所提供的既有条件，按照各自的设计效果目标，先后开展工作，最终由负责项目的建筑专业工程师进行统筹协调。 　　3设计管理体系的工作分解 　　设计管理工作的实施主要由规划设计管理部门负责，具体包括：（1）项目设计管理。保证设计质量、进度、成本目标的实现（规划、建筑、结构、水电、景观、室内设计）；（2）材料设备选型、定版以及配合成本管理部门建立设计成本基准体系。建立从研发开始的成本控制理念与系统，提高产品综合性价比；（3）设计变更管理和施工期的技术支持。其它部门在设计管理过程中的职责，主要是依据各部门的具体职能分工，如成本管理部门的主要职责为：（1）按要求及时向设计管理部提交各设计阶段所需成本目标；（2）随着图纸的不断深化，调整成本及控制目标；（3）负责招标中的各项与成本有关的工作。市场营销部门的职责主要包括：（1）及时向设计管理部提交各设计阶段所需资料条件；（2）对各阶段设计成果提供市场评价建议；（3）制定各阶段设计任务书中的市场定位部分的内容。工程管理部门的职责主要是，尽早组织施工单位开展图纸会审和技术交底，配合设计管理部门，研究各设计阶段所需的建设技术条件，尤其是关键施工节点的技术措施和实施效果的把握。 　　4设计管理体系各阶段关注的要点 　　设计管理体系的载体是规范化的文件标准、技术标准及产品标准。标准化的内容主要是根据企业的发展技术战略，建立每项与具体工作相关的设计程序标准和评价标准，使设计管理的质量保证工作有章可循。如：设计任务书（设计合同）的标准化、评价标准化。具体为：户型产品配置标准、交楼标准和方案、扩初、施工图设计各阶段成果标准及深度要求。按照各阶段研究的重点任务不同，因此，其所关注的要点也各有侧重。 　　4.1概念设计阶段关注的要点 　　（1）项目用地条件分析及规划设计建议；（2）充分挖掘项目区位优势，提升项目价值；（3）通过策划与设计手段，对于区域劣势条件提出解决策略；（4）依据用地条件的详细分析形成匹配的规划布局与产品设计建议。（5）对项目容积率进行价值研究、分析。通过对经济指标的分析，多方案的比选，形成合理的开发强度与面积指标。（6）满足客户营销需求的户型组合与面积配比（商业及配套面积）以及符合成本控制、停车位数量指标的地下室开发面积。 　　4.2规划方案设计阶段关注的要点 　　（1）项目战略定位与目标客户群定位；（2）项目开发面积与产品配比；（3）地下地上建面，住宅、商业及配套面积；（4）规划布局、户型设计、景观设计风格方案；（5）分期开发、展示区建设