东莞松山湖商业中心项目定位沟通方案计划.ppt

在一个虽然山清水秀，交通畅达，但却人口分散，毫无商业氛围的地方打造80000平方的商业中心，能成功吗？ 看看东莞现在几大商业项目的经营状况，是不是能更加清楚？ 全案思路总结： 项目定位思考 东莞松山湖商业中心 美好置业 难道真的是“山重水复疑无路”？ 看看蚂蚁地产机构来解题！ 本项目要解决的，不仅是销售成功收回投资成本，更重要的是经营的成功！ 因为它具有特殊的“政治意义”！ 而旺场的条件是：商家入场经营，客户入场消费 而这一切 必须依赖于项目准确的定位 东莞松山湖 商业中心 脉 络 定位背景 项目定位 营销初探 6大因素解构 五环以外,目前偏!远! 通达性趋好，具城际新中心远景 区位状况 东莞松山湖 商业中心 深圳 广州 松山湖 莞城 广深高速 虎常高速 莞深高速 城市轻轨 五环快速 东莞大道 25 分 钟 10 分 钟 15 分 钟 虎门港 广深铁路 东莞站 城市规划 东莞松山湖 商业中心 一城两中心 2010年前重点开发北区 北区：生态商住区、生态工业区、生态商务区 政策倾斜、规划明朗、前景看好 创建于1992年6月，规划面积72平方公里 1994年2月确定省级高新技术产业开发区 东莞实施“科教兴市”战略的示范基地 项目概况 之 项目位置 东莞松山湖 商业中心 本项目 可以兼顾园区、寮步、大岭山、城区消费源 东莞松山湖 商业中心 项目概况 之 项目规划 景观资源丰富 沿湖景观线长 商铺通达性好， 均好性强 容积率低，土地成本提高；舒适度高 建筑规模大，需要的支撑条件多；容易形成漏斗效应 东莞松山湖 商业中心 项目概况 之 项目指标 目前入住率较低,周边人气较差；但随着各企业的陆续入驻及公交系统的完善，工作、生活氛围将越来越浓厚 周边状况 东莞松山湖 商业中心 东莞理工学院 广东医学院 锦绣山河 金威啤酒、华为集团、福地集团、南方宏明集团、 东莞诺基亚电子、杜邦电子、金霸王电池…… 至今50多家知名企业 居民消费能力比市区高50%以上 居民消费力 东莞松山湖 商业中心 松山湖高新技术产业开发区 以电子信息制造业为主导产业。 据统计，区内电子信息产业人均年产能为94万元，高出开发区平均劳动生产率的30%。 （2004年） 中关村人均年产能约46万元，建有购物中心约6家（金源SHOPPINGMALL等）； 美国硅谷人均年产能300万元，购物中心13家 基础消费群殷实、庞大； 辐射范围内人口众多 周边客户资源 东莞松山湖 商业中心 松山湖规划人口30万——基础消费群 东莞市区130万人 寮步镇26万人 大岭山23万人 大朗37万人 半小时车程辐射半径内人口至少246万人 周边现状不可能支撑这么大规模的商业； 目前地段偏远，商业业态需要很高的引客能力； 政府支持，政策倾斜，规划明朗，园区招商成功，项目前景趋好； 园区唯一集中式商业项目。 现状严峻，潜力巨大！ 小结 东莞松山湖 商业中心 拔高定位。配合松山湖整体形象 分块规划。加大建立在汽车上的“目的消费”的业态比重 分步实施。首先启动建立在汽车上“目的消费”的商业业态，然后等周边逐步成熟以及汽车消费惯性形成，再启动“随机消费”业态。 分块规划 分步实施 逐步做旺 对策 东莞松山湖 商业中心 怎么定位？ 定位思考 东莞松山湖 商业中心 非成熟城区商业中心 非蓝筹股，是潜力股 非就近消费，是汽车消费 非普通消费，是高尚消费 非一般的商业项目 非盒式卖场，是景观式开放卖场 定位思考 东莞松山湖 商业中心 松山湖，就是东莞的硅谷， 今天的硅谷商业中心的成功，就是 明天松山湖商业中心的成功 台湾新竹——风城购物中心、新光三越百货等 北京中关村——约6家，金源SHOPPING MALL等 美国硅谷——13家购物中心，沃尔玛等 东莞松山湖 商业中心 参考资料 业态组合：综合量贩店、超市、餐饮、主题乐园、概念主题馆、生活馆、电影城等 休闲、娱乐、购物 交叉客流保证旺场 功能定位： 集餐饮、娱乐、休闲、购物为一体的花园式商业街区 项目定位 东莞松山湖 商业中心 形象定位：东莞硅谷的商业魅力 推荐案名：松山湖·硅谷广场 硅谷左岸街区 湖滨商业广场 湖畔风情街区 东莞松山湖 商业中心 业态规划 麦当劳 超市卖场 主题 娱乐区 百货商场 社区配套商业 主题 生活馆 特色美食街、咖啡馆、清吧、湖滨生态休闲区 营销初步建议 房展会 户外广告牌 电视 Sp 活动 平面媒体 新闻发布会 花园街区 休闲体验 营销初探 东莞松山湖 商业中