中原地产深圳福田满京华中心开发策略提案.ppt

[满京华中心] 开发策略提案 深圳中原物业顾问有限公司 二OO六年五月 地块概况 地块位置：滨河大道与沙嘴路交汇处东南角 用地面积：4488.2平方米 建筑面积：31417.4平方米 容积率:≤7 建筑高度≤100米 使用年限：1993.11-2043.11 （剩余使用年限为37年） 地块性质：办公综合用地 报告纲要 开发方向研判 产品定位策略 项目印象1：中心区边缘 CBD日渐成型，市场聚焦热点—— 市民中心和会展中心相继启用，地铁1、4号线（部分段）已开通；各项市政配套逐步完善，写字楼群的聚堆效应和经济行政中心磁场效应陆续得到释放。 中心区写字楼项目开发基本完成，竣工量接近70%-80%；大型商业、酒店等配套设施处于动工（或招商）状态； CBD的成熟魅力的即将全面展现。 项目印象2：片区居住气氛成熟，办公氛围较弱 新洲为成熟居住区域，住宅档次迅速提升 2002-2006年：碧海红树园（1-2期）、金域蓝湾（1-3期） 2003年：趣园 2004年：绿景新美域 2005年：花好园 2006年：蜜园、祥云天都世纪等 新洲非写字楼主流区域，商务配套缺乏、办公气氛不浓 以国有企业、机关单位为主（国通大厦、国税大厦），商务办公气氛较弱； 区内写字楼租金水平较低，湖北大厦租金为40-50元/平方米；总部大厦租金约为60元/平方米。空置率较高（25%-35%） 项目印象总结： 区域形象：中心南区、CBD一级幅射区域 绝佳地段：滨河路边，昭示性强 景观资源： 北面开阔高尔夫景观； 南面低层校区，远景为红树林海景 不利因素： 地块小、容积率高（较难营造小区环境） 交通噪音大 使用年限短 【开发方向一】一、写字楼总体市场走势分析 写字楼出现明显的聚堆效应，非主流区域客户出现向热点区域搬迁趋势； 写字楼热点区域逐渐西移，中心区、中心西区、南山商业文化中心成为新增供应量最大的片区，形成写字楼未来租售三分天下的局面。 陆续推出的写字楼产品素质不断提升，引发价格提升，同时也造成部分楼盘因价格高企造成销售周期延长。 写字楼投资热潮已从峰顶回落，开始出现纯租赁写字楼（地铁大厦、免税大厦），发展商从销售快速回笼资金，转作长期投资收租金。 由于总体供应量巨大，租金水平基本持平，其上升的速度明显落后于价格上升的趋势。 片区特点：写字楼和商务公寓平分天下。 供应情况：供需旺盛，未来供应量大增，竞争激烈，预计未来2年供应为50多万平方米 南山中心区占地面积135万平方米，规划建筑面积223万平方米，是深圳特区西部的商业中心、商务中心和文化中心。 2005年底开始陆续有项目进入市场，三大项目供应量约38万平方米，未来将有68层高的金融中心等写字楼及酒店项目陆续面市。 随着西部通道开通，该区将吸引大量的贸易、物流类行业进入，片区的规划配套档次较高，未来前景充满期待。 中心区的写字楼整体均价保持在1.2万元-1.4万元/㎡左右，主要由于区域供应量较为集中，产品同质化强所造成影响； 价格成为中心区目前存量写字楼的最大问题，价格超过1.8万元/㎡成为销售的瓶颈。 CBD已经成为深圳写字楼租赁最活跃、租金成长最快的区域，租赁叫价90－110元/平方米/月。 陆续推出的写字楼产品素质不断提升，但由于总体供应量巨大，租金上升的速度明显落后于价格上升的趋势。 按租金售价比，中心区写字楼年收益率普遍在7%-10%。 二、本项目写字楼开发环境分析 就现状而言，本片区写字楼租金水平偏低，如湖北大厦的租金水平约40-50元/㎡；空置率基本达30%以上；总部大厦租金约60元/㎡；空置率约25%；投资回报前景不乐观。 就片区环境而言，未能达到写字楼办公客户对区域（交通便利，包括地面交通与地下交通；区域成熟；办公氛围浓厚；区域发展潜力强劲等）要求。特别是新洲片区的规划前景以居住区域为主，土地供应量较少，未来较难形成良好的商务氛围，将严重影响客户投资写字楼的信心。 就客户而言，近年随着CBD、中心西区地下交通、办区配套日渐成熟，写字楼出现明显的聚堆效应，本片区办公客户出现向两主流办公区搬迁的趋势。 就竞争而言，未来供应量持续增大，CBD、中心西区、南山商业文化中心，以及宝安、龙岗均规划有金融中心，形成未来多方、大量的激烈竞争。 附6：本项目写字楼市场竞争示意 VS中心区：区位竞争 ——中心区无疑是高端客户的首选办公区域 VS中心西区：价格竞争 ——中心西区拥有较中心区低2000-4000元/㎡的价格优势 VS南山中心区：行业竞争 ——南山片区高科技产业、现代物流业聚堆效应 三、片区写字楼个案 市场案例：总部大厦（万基商务大厦） 物业定位：类甲级品质写字楼