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朝阳市城镇住宅土地分割登记的现状分析 　　【摘 要】城镇住宅土地分割登记是国土资源局按规划审批的建筑容积率分摊到各个住户单元（城镇房改房、经济适用住房、商品房和其他住房）所作的登记，其发证对象是拥有房屋所有权的住房产权人。开展此项工作的目的就是确认土地权属，维护社会主义土地公有制不受侵犯，保护房地产权利人使用土地权益，保证法律的全面贯彻实施，达到“持证管地、凭证用地”的目的。本文以朝阳市城镇住宅土地分割登记现状为分析对象，讨论了当前存在的主要问题及应对措施和方法，以提高登记发证工作效率，完善国土资源部正在推行的城镇住宅用地分割登记制度。 　　【关键词】朝阳市 城镇住宅 土地分割登记 　　1.城镇住宅分割登记的主要内容 　　我国土地登记制度是政府通过对土地权利状况的公示来保护土地权利人合法权益的，具有公信力，依法登记的土地权利受国家法律保护，任何单位和个人不得侵犯，未登记的土地权利，不能转让、出租、抵押、不能对抗第三者，一旦出现纠纷，国家不能保护其权利。因此，开展城镇住宅土地分割登记发证工作的目的就是确认土地权属，维护社会主义土地公有制不受侵犯，保护房地产权利人权益，促进法律的全面贯彻实施，达到“持证管地、凭证用地”的目的[1]。 　　城镇住宅分割登记工作主要是在已有城镇商品房、已购公有住房和经济适用住房等住房用地登记工作的基础上，以护民、便民为宗旨，依法保护住房用地产权人的合法权益，加大工作力度，加快工作进度，力争在短时间内完成城镇住房用地登记工作。 　　2.朝阳市城镇住宅土地分割登记现状 　　2.1朝阳市城镇住宅土地分割登记进展及取得的成果 　　朝阳市的地籍管理工作基础较好，土地登记工作成绩显著，已形成了规范严谨、细致的工作格局，土地的初始登记工作已经基本完成。同时土地管理部门技术力量雄厚，装备精良，具备了开展城镇住房土地登记的软、硬件环境和必备条件。 　　2002年2月，国土资源部下发了《关于进一步加快城镇住房用地登记发证工作的通知》，同年5月，朝阳市国土资源局制定并下发了《朝阳市国有土地使用权分割转让及登记实施细则》，在《细则》中，明确规定了分割登记的具体工作程序。为了加快登记发证工作的开展和顺利进行，朝阳市国土资源局组织召开了全市分割土地登记工作会议，明确工作要求及职责。并决定由双塔、龙城、朝阳县、金地代理四部门进行全市区的权属调查工作和分割登记发证工作。 　　截止到2012年12月底，全市已完成分割登记23000余宗地，占完成分割工作总量的80%，发放土地证约9万余户，占全市应发放土地证户数的70%。由此可见，即便是土地管理工作做得较好，但本市城镇住宅土地分割登记工作开展依然不甚顺利。 　　2.2朝阳市城镇住宅土地分割登记存在问题及分析 　　2.2.1政府登记工作效率低，群众土地权益意识淡 　　土地证办理效率低许多是历史遗留问题，长期以来，首先是政府部门没有形成统一协作的关系，政策法规缺位造成人们对土地证不够重视。据了解，由于朝阳市政府没有统一下达指导性文件，各种思想认识难以统一，许多深层次问题难以解决。没有全市统一的领导机构，无法制定相关具体政策，工作中必然产生行动不一致的问题。 　　其次，一些土地权利人对土地登记在整个社会经济中所处的地位，认识模糊，视土地登记为可办可不办的工作。大部分购买者只重视房产证，而忽视办理土地使用证，造成土地证应具有的法律效力大打折扣。 　　2.2.2土地权属不清、建筑面积不准 　　根据我国《土地登记规则》[2]规定，城镇住宅土地分割登记程序按照土地登记申请、地籍调查、权属审核、注册登记、颁发证书五个步骤进行。土地登记从受理申请开始到登记初审、审核、批准各道程序都要对所申请登记的土地权利人、土地坐落、土地权属来源、登记的土地面积的准确性、合法性等进行审核，其中重点和难点就是土地权属、建筑面积的审核确定。 　　在房地产市场运作过程中因本市土地与房产属独立的两个部门，且早期土地管理能力不强及公众对土地的忽视等一系列制度上的缺陷，埋下了建设用地面积不准、权属不明、土地性质混淆等隐患，给后续部门工作带来诸多问题，也给权属审核、登记工作带来了一定难度，特别是在受理申请时，很难当场确定该套房屋是否属合法用地。 　　2.2.3相关实施细则及分割登记标准尚未完善 　　①国土资源部下发的第93号文件《关于土地登记收费及其管理办法》和计价格“2001”1734号文件，只是对收费标准做出规定，但对作为全权受托方的土地登记代理机构的收入分配问题却没有相关规定。按照政府执行原则，其经济收入应当先上缴国家财政，年终按94%左右的收益比例返还，但是作为土地登记代理机构来完成土地分割登记工作，其执行的是企业行为，涉及到的是营业收入利润分配问题，无论是上缴财政还是依法纳税，并没有与