惠州五矿项目营销策划案159P幻灯片资料.ppt

惠州五矿项目营销策划案 呈：五矿地产惠州公司 湖光，山色，原味哈斯塔特 建立全新的惠州豪宅标准和精神领袖，首先理解惠州豪宅市场 横向市场数据分析 纵向别墅发展进程 根据惠州房市供应来看，2010年度实现了强劲的反弹，市场投放大幅提高，整体局势大热； 惠州市历年供应走势图 2010年，惠州楼市呈现明显的供过于求的态势，供求比为1.2 惠州市历年成交均价走势图（元/平米） 2010年全年消化量比上年有较大增长，但远未达到高峰期水平，价格稳步上涨；市场还有提升空间； 惠城区历年成交均价走势图（元/平米） 惠城区2010年消化量，价格都有较明显增加；二次热潮的到来为时不远； 2010年，博罗县商品房成交76.87万平米，同比激增120.6% 2010年，博罗县商品房成交均价3003元/平米，同比上涨7% 博罗县历年成交走势图（万平米） 博罗县历年成交均价走势图（元/平米） 博罗市场迎来大踏步发展，价格稳定提升、去化面积翻倍增长；整个市场置业热情高涨； 市场基数较好，属于上升通道，大形势较为乐观； 房地产投资热度不减，2010年新开工面积激增，预计2011年供应持续井喷； 开发商触角伸及惠州县区，县区市场由封闭型转变为开放型市场； 一线城市受限购等政策的影响，部分周边城市客户将购房需求转向惠州; 惠州、博罗市场小结 2010年惠城区别墅销售情况 2010年全年以及2011年1、2月，惠城区住宅网签住宅套数28327套，其中别墅1202套. 未来惠州别墅投放量 2011年，惠城、惠阳、大亚湾片区的城市别墅将占据主流，预计供应量接近50万平方米，超过2000套，产品上以联排和双拼为主，独栋供应量相对较少。博罗也将有7个别墅盘推出，以独栋别墅为主。 惠城区2011年别墅供应 惠城区2011年别墅供应以联排和双拼为主，少有独栋别墅。且多为城市别墅，自然资源稀缺，内部景观多为人工打造。 博罗县2011年别墅供应 博罗县将成为惠州自然资源别墅重点打造区域。博罗县拥有最原生态的山水资源，此区域是休闲度假极佳场所，产品以独栋别墅为主。 其余三区2011年别墅供应量约3000套；产品以双拼和联排为主 2011年别墅投放量较大，主要集中在惠阳大亚湾和江北； 去化速度较慢；年区划1200余套；也就预示着需要延长销售时间； 产品主要是双拼和联排为主，市场主流； 各个区域竞争都很激烈; 本项目2011年入市对营销的要求很高； 惠州别墅市场小结 纵向分析-惠州豪宅的现状 惠州豪宅市场已经渐渐越过了起步阶段，即将进入发展阶段，豪宅开发模式由简单的“粗放型建筑+近资源”慢慢过渡到“品牌打造+资源占有” 粗放型豪宅建筑(过去) 品牌打造+资源占有（主流） 核心价值：依托城市资源或自然山水资源，标榜豪宅概念，但是豪宅硬件品质、软性服务、人文精神对接方面缺乏 代表区域：麦地、仲恺、近郊 代表楼盘：帝景湾、合生国际新城、南湖明珠 核心价值：依托精细化产品打造和对资源的占有，实现与精神层面的部分对接，软性服务身份对位还有提升空间 代表区域：金山湖、江北 代表楼盘：中信凯旋城、龙湖湾、万林湖 惠州豪宅的发展阶段性特征 惠州山水资源十分丰富，造就大量资源型豪宅，各个阶段的豪宅也离不开山山水水的卖点。与此同时，在大肆叫卖山水的时候，却忽略豪宅真正卖的不是资源而是资源之上的人居生活； 近资源时代 有资源时代 资源人居时代 西湖、东江 金山湖、江北 。。。 南湖明珠、帝景湾 凯旋城、龙湖湾 引领未来趋势 土地价值大于项目价值 土地价值与项目价值趋同 项目提升土地价值 资源人居时代豪宅素质解析 五大要素:聚点地段+稀缺资源+极致打造+人文价值+超越性价值 =天生的豪宅专属地段引力(地段、交通优势明显，不拘泥于本区域本城市，影响力扩容，天生高视野) =舒适度提升和资源占有齐头并进（豪宅打造没有之一，只有唯一；满足物质需求和精神需求，放大唯一性） =高价值度、大影响力豪宅（挖掘潜意识需求，高附加值带来的高影响力） =脱离伪风情，人文浓厚（高端人群的私享乐园，强调物业与身份的匹配） =用项目的特有价值大幅带动地块价值（对产品打造和精细营销提出更高要求） 如此产品才能塑造出精神领袖，引领惠州豪宅的未来！ Q：本项目能否代言资源人居时代？ 项目价值认知 竞争格局分析 优化价值，寻找核心驱动力 项目区位认知 项目因地处博罗东城区而导致惠城客户认同度不高；作为自然山水资源豪宅，距离江北CBD10分钟车程并不算远，区位优势尚可； 惠州最高端城市配套，行政中心；很强区域竞争力 旧城区 当前 成熟区 东平 半岛 江北 CBD 东江 新城 未来的CLD区域，当前竞争力一般，发展空间很大 南部 新城 教育、高新科技园为主的综合新城；竞争力、发展空间较大 博罗 本案 项目地处国家级汤泉度假区，拥有天然泉眼湖面约20