成都天府长城滨江项目2009年营销方案汇报133p幻灯片资料.ppt

成都思源房地产经纪 天府长城项目组策划部 2009年1月19日制; 深耕成都8年 震撼 热销场面 历历在目 在楼市低蘼的今天 滨江 平稳安全落地 对长城品牌的责任;理解滨江;城市生长产物 成都最有价值的新兴区域 特征： 皇城中轴 南富衍生 城市外扩发展重点区域 交通与城市任何区域无缝对接 产业升级 生产型企业向研发型企业升级 普通居住产品向高端居住产品升级 住宅地产向商业商务地产升级 ;项目价值;项目产品; 滨江对城市的价值： 推动区域进入新历程发展的标杆项目 是区域成熟进程的重要载体 ;项目价值点梳理; 成都未来核心发展区域首站，坐享新旧城南配套资源 半岛江景和双公园环境资源 交通网络完善，紧邻地铁一号线南三环站 200亩大盘 点式围合布局的规划，景观资源利用最大化 舒适型和豪华型产品为主，所有户型产品均赠送空间 采用新古典主义简约的风格理念贯穿建筑立面设计，配合欧陆风情的园林风格设计，创造区域地标性醇正欧陆风格住宅建筑群落。 长城品牌支持 ;项目价值点梳理;坐享新旧城南配套资源;项目价值点梳理; 一江两公园;项目价值点梳理;交通网络完善;项目价值点梳理;点式围合布局的规划 景观资源利用最大化;项目价值点梳理; 舒适型和豪华型景观产品为主;项目价值点梳理; 新古典主义简约的风格，配合欧陆风情的园林风格设计，醇正欧陆风格住宅建筑群落。;项目价值点梳理;深A 000042;成都·巅峰之作！ 23年·中国——8年·成都;市场及竞品分析;滨江，她将面对的 市场分析;中高端，也会面对中高端 主要竞争对手分析;项目;项目;项目;高端产品 市场叫好不叫座;大势低迷、需求容量降低 竞品分流;项目定位;中、高端市场定位高端以点带面，实现项目价值最大化;市场定位思考;项目定位;都市 半岛 城邦 大隐隐于市的高端豪宅形象定位;形象定位思考;项目定位;滨江。她的主人？ 消费者分析;竞品项目客户特征分析;本案目标客群描摹;本案需求客户特征分析;客户群风险分析;滨江，面对的人 消费者分析;项目定位;定价原则 原则一：为豪宅形象定位提供支持。 原则二：配合多样化的产品线，完善其价格体系。 原则三：符合项目总体产值要求。 原则四：符合公司09年现金流要求。;整体均价定价原则(竞品);产品分级思考;户型单价试算表;项目营销难点与关键点; 宏观经济形势恶化 地产行业前景迷茫 城南区域供应巨大 消费需求严重压缩 滨江公园呈现力差 ;项目本体难点分析 干道噪音影响严重。项目受红星路和三环路两条主干道以及其高架桥影响，车辆噪音较严重。 高附加值产品受到周边劣势影响。项目采用点式围合规划形式，周边劣势对项目高附加值产品影响较大。 三级、四级产品体量较大。临三环和红星路综合条件较差的产品体量较大。 户型面积的市场不确定性。项目产品户型指标在同档次在售产品中趋大，产品认可度还需通过市场的验证。 项目周边环境较差。项目边界公园及绿化普遍处于规划和施工状态，对项目现场销售产生了负面影响。 周边道路动线较差。项目南面、西面道路尚未通车，客户到访交通不便。 目标客户群容量。产品定位于高端电梯豪宅，且在产品构成上采用单一的大平层设计，同时拥有较大量的中小面积户型，目标客户群的选择面受到较大局限。 市场竞争激烈。项目入市受到周边同类型项目产品的威胁。;项目营销难点;项目营销关键点;项目营销策略;价值高于价格;豪宅类;项目2009年推售计划;2009年年度推售汇总; 关于推售：5月中旬内部认购;③;户型; 关于推售：6月上旬开盘;消化前期内部认购推售余量房源 ;户型;推出 套数;推售预案;③;推售 情况; 关于推售：8月第三批次推售;③;⑧月; 关于推售：9-10月第四批次推售;③;⑨月; 关于推售：11-12月第五批次推售;新推房源+顺售前期已推未售房源 ;⑾月;项目2009年2月-7月推广计划;时间;推广主题：LOGO、案名入市 推广渠道：部分户外大牌（铁路桥单面、春熙路）、网络广告、项目网站、轿厢广告、行销 销售工作：电话储备、行销 SP活动：房交会 发布信息：项目名称、项目综合定位、核心资源和卖点;启动准备阶段;推广主题：区域、配套 推广渠道：网络、户外、窄众（高档场所平面广告） 销售物料：行销物料准备;行销造势阶段;推广主题：区域、配套 推广渠道：网络、户外、窄众（高档场所平面广告） 销售物料：行销物料准备;推广诉求 纯正欧陆贵族血统的项目设计理念深挖。 项目卖点提炼及放大发布。 生活方式的变革。 活动推广。;滨江项目200