房地产价格形成机理及宏观调控分析-金融学专业论文.docxVIP

1.1 课题的来源 第一章 绪论 本文选题、研究所依托的课题主要有： 国家建设部科技攻关项目，加速构建与完善城市住房金融体系研究（03-2-056）；辽宁 省自然科学基金项目， 基于周期性市场的空置商品房综合管理系统研究 等 1.2 论文研究的目的和意义 研究的目的 自 2001 年起，中国房地产市场进入了新一轮增长周期，房地产开发、投资、销售均 以 20%以上的速度高速增长，远远高于同期 GDP 的增长速度。伴随着此轮增长周期，全 国房地产价格迅速攀升。据国家统计局的数据，2002 年全国商品房平均销售价格为 2226 元/平米，2003 年则迅速增长到 2379 元/平米，增长了 6.9%。2004 年，全国房地产价格一 路飙升，全国商品房平均销售价格高达 2714 元/平米，上升了 14.08%，2005 年更是增长了 15.2%。2006 年 1-10 月份，全国 70 个大中城市新建商品住房销售价格同比上涨 6.6%；与 上年同时期相比，新建商品住房销售价格涨幅较大的城市依次为北京 10.7%、厦门 10.5%、 深圳 9.9%、福州 9.6%、沈阳 9%、广州 8.8%等。 而且，2006 年 10 月，上海市的商品房 均价再次突破万元大关，达到 10714 元/平方米，环比增长 17.66%。2007 年 6 月份全国 70 个大中城市房屋销售价格同比上涨 7.1％，7 月全国 70 个大中城市房屋销售价格同比（与 2006 年同月相比）上涨 7.5%。 而从进入 2008 年以来，我国房地产开发及销售出现了加速下降的趋势，部分地区的 商品房还出现了量价齐跌的局面。 2008 年 1-10 月份，全国商品房销售面积 4.5 亿平方米，同比下降 16.5%，增速比上半 年继续下降 7.9%。其中北京、上海、深圳、广州住宅销售面积同比分别下降 58.8%、43.1%、 49.2%和 28.4%。部分地区的新建住宅销售价格也出现下降。其中，深圳下降 15.0%、广州 下降 7.4%、重庆下降 3.5%、昆明下降 2.9%、惠州下降 2.8%、南京下降 2.6%[1]。 2008年10月份，全国房地产开发景气指数为99.68，比9月份回落1.47点，比去年同期 回落6.06点，居民购房意愿已降到近年来的新低。 本论文以上述背景为依托点，通过收集数据、整理资料及深入分析，得出影响房地产 价格变化的主要因素，并对优化土地供应结构、征收土地增值税、税费改革、住房保障体 制等宏观调控措施方面进行可行性研究，提出相应的观点和解决办法。 研究的意义 房地产业是我国国民经济的支柱产业，而房地产价格与普通百姓的生活息息相关，通 过对房地产价格形成机理及宏观调控的研究，有利于从房地产价格形成的根源入手，深入 研究和剖析房价波动较大的根本原因，为保持房地产价格的稳定，促进我国房地产业的健 康发展等提出有关对策、建议。 1.3 国内外研究现状分析 1.3.1 国外研究现状 西方发达国家房地产业发育较早、市场规范，理论研究、规章制度以及实际操作系统 均已相当完备 。例如， Muth[2] 和 Olsen[3] 在二十世纪 60年代就曾提出过住房需要模型 Q ??q(Y , Pn , P0 ,T ) （其中， Q 为住房服务量，Y 为家庭收入， Pn 为住房服务价格， P0 为其 他商品和服务价格，T 为家庭的偏好）。Geoffrey Meen和Mark Andrew还对住宅价格模型的 实证结果进行了分析，认为影响住宅价格的主要因素是收入、利率、信用可靠性、税收结 构、住宅供给和人口结构六个方面[4]。Bartik（1991）是最早对收入对住宅价格的影响这一 领域进行总结和评论的学者。他的实证研究揭示了住宅价格上涨直接受人口和就业增长影 响，但这些因素对住宅价格影响的程度是不同的[5]。 1.3.2 国内研究现状 国内有关学者也进行着有关房地产市场、周期、泡沫及其识别标准的探讨。例如，齐 锡晶（2001）等提出“房价收入比的缺陷，以及个人住房贷款余额、居民消费观念等是房 价收入比以外，影响房市的重要因素”[6]；刘学成（2001）将中国房地产市场的短周期划 分为 5 个阶段[7]；包宗华（2005）指出“泡沫是虚拟资本过度膨胀的经济现象，其主要表 现是价格远离价值，且不能简单以房价收入比作为衡量泡沫的标准”[8]；陈则明提出“房 地产市场具有周期规律，并可用房地产泡沫、空置率等辨析”[9]。 2005年，国务院办公厅转发建设部等七部门《关于做好稳定住房价格工作的意见》[10]， 通过“征收营业税”、“打击炒地”、“期房禁转”、“70/90”等措施遏制市场旺销背 景下的投机炒作行为；季朗超（2005）提出了