城市住宅价值研究及预测-管理科学与工程专业论文.docxVIP

除人口因素外， 早期学者也经常 使用居民收入来解释和预测住宅价格及其走 向。Fortura 和 Kushn町(1986)[31用加拿大 1981 年 30 个都市区的数据建立 了住宅 价格方程，由于数据有限在没有对住宅进行同质化处理和没有使用 Hedonic 住 宅价格指数的情况下，他 们得出居民平均收入和住宅价格之间具有较强的正相关 关系的结论。 Milne(l991)[4J 、Breedon 和 Joyee(1993)f5)、Drake(l993)!6J等学者也对住宅价 格与收入之间的关系进行了研究。在研究的过程中，西方经济学者们逐渐认识到， 对住宅价格而 言，虽然人口、收入的影响非常重要， 但它们并不是影响住宅 价格 变动仅有的因素，如果单单根据这些有限变量来解释和预测住宅价格的变动趋势 将对住宅市场产生误导。进入 20 世纪 90 年代后，研究者们开始综合考虑城市经 济变量对住宅价格的影 响。 1998 年， Geo岱町 Meen 和 Mark Andrew(1998)为纪念英 国住宅价格第一次 繁荣结束 25 周年，决定对影响住宅价格的动力因素从理论和实证角度进行文献 研究 ，主要集中在英国和美国学术文献，但也从其他国家得到了证据。他们认为， 一个简单 的、统一的覆盖所有空间纬度的住宅价格理论在文献中是不存在的。文 献研究表明，对住宅价格进行研究 一般有两种方法，一种是从宏观经济或金融经 济框架出发建模 ;另一种是从城市经济预测的角度出发建模。前者使用生活周期 模型，强调 住宅的投资性 ，但很少注意住宅的空间纬度。而在城市经济 学文献中， 空间是中心的，例如通过居住区位理 论(residentiallocation theories)来论述。从住 宅价格建模的 实践来看，按时间顺序， 可 分四种类型:第一类: 早期的模型仅包 括有限变量(如收入)的模型结构 ;第二类:Mark叩模型涉及的是住宅价格与建 设戚本的关系;第 三类:简化形式模型是从住宅需求 和住宅供给结构中推导 出来 的; 第四类: 生命周期模型。 在解释 阪域住宅价格的差异时 ，Geo岱ey Meen 和 Mark Andrew(1998)认为 文献理论主要集中在五个领域 :(1)迁移 (migration); (2)交易和搜 寻成本 (transactions and search co叫;(3)公平迁移(equity transfì的; (4)空间套汇(spatial arbitrage); (5)决定住宅价格因素的模式(pattem in the price detenninants) 。如果人 口从住宅价格高的区位移向价格低的区位，那么迁移模型能够分析住宅价格在 区 域差异上的缩小趋势。但是 ，如果人口迁移量不是足够大，则很难产生可观察的 价格变化。交易成本和搜寻成本说明了即使在每 一个地区影响住宅价格的因素是 一样的，但存在着不同的交易戚本和搜寻戚本 ，因此住宅价格的变化也是不一样 的。住宅价格的上涨可能通过区位公平迁移被消除 ，这种情况 已在许多交易中发 生。空间套汇意味着住宅价格上涨部分被投机者通过投资获取 。而住宅价格模式 和区域经济活动 中的潜在影响 因素有关。Geoffrey Meen 和 Mark Andrew 还对住 宅价格模型的实证结果进行了分析，认为影响住宅价格的主要动力因素是:(1)收 入(incomes) ; (2)利率(interest rales); (3)信用可靠性 (credit availability); (4)税收结 构 (tax s川cture); (5) 住宅供给 (housing supply); (6) 人 口结构(demogr百.phic structure)。并对主要动力因素弹性系数评估如下; 表川影响住宅价格因素的弹性系数 弹性系数 1.7- 3. 0 -0.02-0.04 2.0-3.0 -2.伽-3.。 动力因素 收入 利率 家庭 住宅存量 资科来源:Geo岱.ey Meen. Mark Andrew. Modeling Regional House Pries: A Review of the Literature by (ISBN 0704913054).ηle Centre for Spatial and Real Estate Economics. Departrnent of Economics. The University ofReading. 表1.1中的这些数字在经济上具有特殊的意义，如收入每增加一个百分点， 住宅价格就增