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浅析城市地价动态监测的体系 　　摘要：土地价格是土地供求关系的直接反映，它一方面为政府制定土地管理政策、进行地价调控、科学配置土地资源提供依据，另一方面为广大的土地投资者和使用者进行土地投资、交易等活动提供不可或缺的市场信息。 　　目前，我国城市地价水平和地价分布状况的现状，难以准确、及时地反映土地市场行情，不能充分发挥土地价格的调控作用，影响了国家地价政策的制定。因此，开展城市土地价格调查工作，建立城市地价动态监测体系，为政府制定土地相关政策提供参考，实现地价信息的社会化服务，不仅是市场经济发展的客观要求，也是深化我国体制改革的必然选择。 　　关键词：土地价格；城市地价；地价动态监测 　　一、建立地价动态监测体系的目的 　　建立城市地价动态监测体系的目的，主要为： 　　1、通过在城市内设立标准宗地，实现对城市地价的动态监测，了解和掌握城市以及全国地价水平和地价动态变化规律； 　　2、利用地价监测资料进行基准地价更新、地价指数编制、地价信息发布、地价决策等工作，提高我国地价管理效率； 　　3、全面推动土地有偿使用制度改革，引导和规范土地市场稳定发展，为建立市场经济条件下的国土资源市场体系提供信息依据； 　　4、揭示地价在城市经济发展中的地位和作用，促进地价与城市基础建设以及国民经济之间的协调发展。 　　二、城市地价动态监测基本概念 　　城市地价动态监测：根据城市土地市场的特点，通过设立标准宗地，收集、处理并生成系列的地价指标，对城市地价状况观测、描述和评价的过程。 　　标准宗地：在一定区段内设立的，土地条件、土地利用状况以及开发程度等方面与所在区段的基准地价内涵一致或相近，能够代表所在区段地价水平的宗地。 　　标准宗地地价：通过评估或市场交易地价修正得到的标准宗地在一定时点和一定条件下的地价。 　　地价区段：地价水平、土地利用条件、基础设施条件、环境条件等方面相近或一致的区段。 　　三、地价动态监测技术路线 　　通过建立标准宗地，采用评估和市场调查、统计汇总等手段对城市特定空间范围上，特定用地类型的土地价格及相关数据进行调查、采集、观测，然后通过系列指标对城市地价状况进行全面描述，对城市地价状况做出基本的评价和判断，最后生成相关信息并向社会发布。 　　四、地价动态监测基础工作 　　（一）确定监测范围 　　确定地价动态监测范围，是为开展城市内的地价动态监测工作划定空间界线，以及明确各类监测指标所对应的空间范围。 　　确定地价动态监测范围，原则上以城市建成区为主，不得突破土地利用总体规划红线范围。商业、居住用地的地价监测范围相同；工业用地地价监测范围以工业集聚区（开发区、工业园区）为主，根据情况可单独确定。城市地价动态监测范围一经确定，不得随意变更。 　　（二）划分地价区段 　　区段划分是布设标准宗地的必要基础，是操作程序的必须环节，是联系标准宗地地价与城市地价整体与综合指标的关键。 　　地价区段的划分，有利于控制标准宗地总体布局的均衡性，提高标准宗地的区域代表性，便于灵活测算城市内部特定区域内的地价水平。地价区段具有相对稳定性，不得随意变更。地价区段的划分要求本着均价性、均质性、规模适当、不重不漏等原则进行。 　　（三）设立标准宗地 　　设立标准宗地是为了建立地价监测的核心数据源、科学测算地价监测指标。 　　标准宗地，需具有代表性、确定性、稳定性和易标识性。标准宗地设立必须以地价区段为基础，并在地价区阶段内均匀分布。标准宗地的设立在数量上要求其分布密度至少应达到每区段1―2个。 　　五、地价动态监测日常工作 　　（一）采集监测数据 　　地价监测中的动态数据，年度、季度需定期采集，用以形成监测指标的基础数据，是地价监测工作的核心数据源。 　　标准宗地价格宜反映宗地客观的、在一般土地市场可实现的价值，首选市场比较法；土地交易样本的采集要明确标注土地交易样本在备案的监测范围以内还是以外，是否是新增建设用地。 　　（二）维护更新标准宗地 　　通过对标准宗地状况进行全面跟踪检查和登记，及时发现影响标准宗地价格的重要因素变化，根据需要更新标准宗地，从而保证标准宗地价格的区域代表性，提高监测分析成果的科学性、准确性。 　　标准宗地原则上保持稳定，不得随意删除，但可根据需要增加。标准宗地更新的条件包括地块或地块上建筑物灭失、地块用途发生改变、地块被合并或分割、地块地质条件发生规模较大的恶性改变、土地被长期低效利用、城市主城区或建成区扩容等。标准宗地更新的数量每年不得超过该城市标准宗地总数的10％；当城市地价监测范围发生显著变化时，标准宗地更新的数量可超过10%，但不得超过50%。 　　（三）测算监测指标 　　测算监测指标，是利用监测数据，提取监测信息，以便于直观阅读和使用，