沈阳弘泽锦城全程营销策略总纲(联祥地产-79页）幻灯片资料.pptVIP

5M 4M 大潘项目销售中心功能分区建议 售楼部功能分区建议(甲方建议) 小 结 以上是我们对于项目整体营销思路的初步判断，之后的推广也将依照这个思路进行延展。 关于案名、推广语、LOGO以及VI应用等，将在接下来推广部的提报中详细阐述。 大潘项目第二阶段汇报 提 纲 项目急需解决的三大问题 项目的定位(市场、形象、客户、价格) 项目初步的营销策略思考 上次会议尚未解决问题的进一步探讨 项目急需解决的三大问题 定位？ 需求？ 价格？ 面对如此初级，不可理性判断的市场环境中，如何对项目进行合理的定位？ —— —— 面对大批初次置业、对楼盘一无所知的客户，如何从根本上了解他们的需求，并加以引导？ —— 面对开发商如此精心打造的项目，我们如何在这样的市场上将它卖个好价钱？怎样才能获得最为合理的收益？ 这些都是需要我们去仔细思索！ 第一次会议解决问题回顾 区 域 大潘未来发展新中心 合 作 伙 伴 联祥置业——全国视野、本地经验的策划代理专业团队 联祥机构——整合沈阳广告界精英，整合推广有力支持 华夏设计院——沈阳资深设计团队，全面打造精品项目 区域领袖、大盘、专业、精品 地 块 大盘开发/地势平整 竞品 区域无竞品 开 发 团 队 初次开发，稍欠经验 本地知名度较高，具有较强人脉 天 时 地 利 人 合 第一次会议解决问题回顾 肩负着区域发展的重任！ 肩负着农村向城市转变的重任！ 肩负着引领区域房地产市场发展的重任！ 肩负着引导目标客群、教育目标客群的重任！ 因此…… 开发企业肩负的重任 项目定位 大潘城市化进程的领导者 市场定位： 定位阐述： 城市——在大潘镇营造一种居住于繁华城市的优越感； 领导者——符合大盘的优越气势及开发商领袖的气质； 项目定位 大潘镇周边拆迁农民 一期客群定位： 主力： 大潘镇周边村拆迁农民； 辅助： 大潘镇有改善居住条件的客户； 大潘镇周边村镇向往来大潘镇居住及改善居住条件的客户； 客群来源： 项目定位 这一人群居住在大潘镇周边农村，向往繁华的城市生活。具有一定的虚荣心，容易跟风。 随着原有耕地及房屋的拆迁，他们愿意入楼房居住。一次性获得补偿后，具有一定经济实力。对房屋价格比较敏感，大多数人对房屋本身无较高要求。 生活状态及心理描述： 购买动机： 关注点： 项目定位 一期目标客群主要以自住为主。 价格（单价、总价） 高附加值 别人怎么评价（口碑） 项目定位 大潘城市生活样板社区 形象定位： 定位阐述： 城市生活——项目通过营造一种城市生活的舒适氛围，来吸引目标客群的居住渴望； 样板——开发商为本地知名企业、项目在区域毫无竞品、项目具备大盘优势，并力争铸就精品……可以说，项目就是在大潘在打造居住的样板； 社区——社区有别于村、镇，是城市生活的一种象征。 项目定位 40万平，城市生活幸福启航 主力广告语： 阐述： 40万平——突出项目的大盘优势，营造一种无可匹敌的优越感，并通过大盘增强客群的信任感； 城市生活——项目通过营造一种城市生活的舒适氛围，来吸引目标客群的居住渴望； 幸福启航——突出居住进项目，便意味着幸福生活的开始。 项目定位 价格定位 根据市场比较法，得出目前项目的标准层均价为2316.93元/㎡。考虑到项目首次入市，应该采取低价入市的策略，建议项目首次开盘的标准层价格定为2300元/㎡左右。 具体价格可根据项目进场后参考客户反馈意见及市场变化随时调整。 条 件 权 重 本 案 雅美家园 紫金城 金沙·水木年华 唐轩英郡 帝景家园 新都雅苑 地理位置 8% 100 105 105 105 103 105 97 交通状况 8% 100 102 105 105 103 105 90 自然环境 6% 100 98 95 98 100 98 98 生活配套 9% 100 105 105 110 100 100 96 品质形象 7% 100 90 80 98 99 98 90 项目规模 8% 100 90 90 100 100 95 90 园林景观 6% 100 90 90 98 97 95 85 户型设计 7% 100 85 90 98 100 95 90 建筑规划 8% 100 90 90 95 98 95 90 区域前景 6% 100 100 100 105 99 105 101 居住氛围 6% 100 102 98 110 100 105 101 建筑风格 7% 100 98 95 98 101 98 90 工程进度 7% 100 108 110 110 105 110 110 开发商品牌 7% 100 90 90 100 95 100 95 综合分数 100% 100 96.18 95.43 101.58 99.91 99.87 93.9 类比项