贵州金鹏花园项目定位及营销思路报告2018讲义资料.pptVIP

回到前言，“我们的思考” 我司提出该项目的运作整体思路 “在细节中寻求突破” 到此阶段我们可以认识到其思路的正确性： 按照平常运作模式，项目销售也不是问题，但若以获得项目最大利益为第一出发点，提升销售价格、缩短销售周期，从而在市场上为本项目为开发商赢得知名度。在其他项目的激烈竞争下，我们必须得有自己出彩之处，在注意细节的同时还得突破正常的模式去运作！ 如何注意细节？ 又如何在细节中寻求突破？ 首先，对本项目进行准备的定位 定位大方向属性界定 主题地产 主题地产是相对于常规城市地产而言的，两者的区别主要是在于主题地产是运用自身产品的差异化与独特化元素，与周边项目共有相同资源的前提下，深入挖掘项目特性（或者创造特性）。 本项目优势较多 贵龙经济带的拉动——贵阳后花园 其他项目一样，某些项目比我们更具有此竞争力！ X 利用龙里中学、小学打教育牌 利恒步行街、中兴嘉园亦享有同等资源！ X …………………… ………………………… X 定位突破 以上的特性并不是不能用，而且是一定要用！ 我们能不能在用一种元素来座引头，牵领项目的其他属性呢？ 贵龙经济带 教育配套好 医疗配套 生活配套无忧 交通便利 高层建筑，无遮挡 以住宅为主，舒适 体现出 “休闲” “休闲” “休闲”，是一种生活态度，可以视为本项目所有特性的代名词。 同时，贵州本就是一个旅游业较多，环境优美，“休闲城市”，人们的生活态度更多的是追求安逸、悠闲、情绪化，因此，“休闲”一词符合客户群体的精神需求！ 主题地产，我们就可以抓住“休闲”这一特性， 休闲映射出安逸、温馨 安逸、温馨让人联想到花园 因此，花园式社区与生活形态非常符合本项目 花园式社区与生活形态，我们如何来提炼出更具有影响力的名号呢？ 将眼界放宽，我们可以看看“新加坡”这个国家 新加坡解读 新加坡，最吸引人的地方就是其良好的绿化环境，这已成为其重要的旅游吸引力之一。但这不是自然的巧合，而是精心规划的结果。其城市规划中专门有一章“绿色和蓝色规划”，在新加坡建设初期就开始引入“花园城市”理论。六十年代提出绿化净化新加坡，七十年代制定了道路绿化规划，加强环境绿化中的彩色植物的应用，八十年代提出种植果树，增设专门的休闲设施，九十年代提出建设生态平衡的公园，发展更多各种各样的主题公园。倡导绿化、生态、环保、文明。 那么，我们在内部园林上下功夫，将“新加坡”元素加入其中，配合外部已有特性，“主题”即可出现 形象定位 新加坡亲情园林花园式生活典范社区 定位释义： 新加坡亲情园林：以“新加坡”这一国际化为源头，体现生活品质； 花园式生活：体现休闲安逸的生活态度 典范社区：具有“地标性”； 形象定位语 金鹏花园 新加坡亲情园林 花园式生活典范 定位配合 在园林上下功夫，灌入具有“新加坡”代表性的元素 ——新加坡景区—— ——新加坡街道一角—— 要点：绿色植物为主，点缀适当色彩，整体感觉清新明朗 园林突破 适当概念艺术小品 小区内部通道 适当水景园林节点 绿色草皮加休息避雨长廊 园林配合 目标客户定位 他们为什么来这里买房？ 1、贵龙经济带的影响 2、倡导悠闲地生活方式 核心客户群： 看好贵龙经济带的发展前景； 素质较高，真正懂得享受的人； 来源于县城及周边乡镇。 重要客户群： 城市中高等收入人群； 素质较高，比较注重享受； 来源于周边县市及贵阳； 游离客户群： 跟风效应的人群等等 抓住 引导 不放过 价格定位 市场比较法 预测价格 选取同区同质、同区异质、异区楼盘进行相关因素比较，按不同比例权重权相加，计算出产品的静态价格（此价格为若现在自然销售的价格） 假定本项目的入市时间选择2011年3月份 　 利恒商业街 锦绣龙山 中兴嘉园 本项目 价格（元/m2） 2250 2150 2200 ——— 区位调整 100% 90% 90% 100% 规模调整 90% 120% 110% 100% 品质调整 70% 90% 75% 100% 配套调整 100% 90% 90% 100% 时间调整 80% 90% 90% 100% 调整后价格（元/m2） 2557 2240 2418 ——— 所占权重 0.5 0.3 0.2 1 价格合成（元/m2） 1278 672 484 2434 市场比较法 因素一： 附加值打造、工程质量与进度与影响包装的到位 市场溢价率区间（2％~5％） 因素二： 专业代理公司成功的楼盘策划销售经验 价格因素修正 通过溢价分析，保守预估本项目可实现整体均价为： 2482元/m2——2555元/m2 权衡特性，我司有信心项目整体均价实现按建面计算 2520元/㎡ 较为准确的定位之后，我们来探讨以何种方式推出市场，一炮而红 推广策略 在前言中我们分析了本项目的成功运作须在细节中寻求突破。讲述