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潍坊市房地产开发的项目投资风险防范措施 　　摘要：房地产投资风险的存在是客观的，对所有的房地产投资者来说，都希望尽可能地减少风险。以获得最大的收益。因此。投资者应当尽可能地及时发现或预测到风险并及时采取措施，有效地防范和控制风险，减少预期收益损失的可能。 　　关键词：房地产开发；投资风险；风险管理 　　中图分类号：F272 　　文献标识码：A 　　文章编号：1674-1145(2010)11-0149-02 　　 　　根据风险管理理论和房地产投资的特点，防范和控制风险的基本思想是对某种损失的可能性进行调整，进而尽可能地降低这种可能性。如果造成损失的不确定因素有可能出现，也有可能不出现，那么在投资过程中应尽量避免可能出现的情况。如果造成损失的不确定因素有大有小，就要采取措施使出现的可能性尽量小，从而减少损失的可能性。 　　在工程风险规划的各种手段中，主要有风险回避、风险控制、风险转移、风自留、风险分散、风险利用。风险回避主要是中断风险源。使其不致发生或遏制其发展。风险回避是根据风险预测评价，经过权衡利弊得失，采取放弃、终止开发活动进行，或改变活动方案，以避开风险源地，消除风险隐患的措施。风险控制是指在风险事件发生前、发生时及发生后，采取的降低风险损生概率，缩小风险损失程度的措施。风险控制根据控制目的分为风险预防和风制。前者以降低风险损失发生概率为目的，后者以缩小风险的损失程度为目的。风险转移是指开发商在开发在开发过程中，有意识地将自己不能承担或承担的风险转嫁给其他经济单位承担所采取的措施。风险转移的途径有保险、保证和期货。风险自留是指房地产开发经营者自己承担风险事件所致损失。在房地产开发经营中，对一些无法回避，难以控制和转移的风险，或因冒该风险可能获得较大利益时，在不影响开发者根本利益、大局利益的前提下，常采取风险自留措施。风险分散是通过房地产开发主体和客体的分散，增加风险的承受单位数达到减少风险的目的。风险利用是指开发商利用人们惧怕风险、追求安全的心理，通过参与确实存在风险的开发活动，依靠自身扎实的风险管理工作，兴利抑弊，谋求自身最大收益的行为。 　　通过对潍坊市地产开发项目进行风险综合评价，结合风险控制理论、风险处置方法，对潍坊市地产投资风险管理提出以下建议： 　　 　　一、关注宏观经济发展、政策变化和市场供求现状。有效控制财务风险 　　 　　从风险预防的角度看，由于预售收入受政策、市场价格变动等因素影响较大，如果预售收入完成不好，无法进行后续建设，会引发整个项目资金链的断裂，对项目造成毁灭性打击。因此必须加强市场调研，根据环境变化灵活确定策略，确保预售进度的按期完成。 　　筹资风险主要采用风险控制与风险自留，具体财务风险的控制措施如： 　　第一，明确不应过度负债，项目开发前期对资金运作应有全过程通盘的考虑，留有余地并有资金补充应急计划。 　　第二，将短期负债与长期负债区别对待，尽量减少短期负债，以适应金华园房地产项目开发寿命周期长的特点。 　　第三，将房地产销售工作提前，用销售收入弥补资金不足，减少负债并提前赢利。 　　 　　二、调整产品的档次定位，正确识别消费心理。确定本项目的目标客户层 　　 　　高档的商务楼楼盘，档次越高客户层而越窄。针对目前潍坊市经济发展的现状及高新区同类楼盘的分布状况，对定位为高档商务楼的支撑力度不够。另外从市场消化需要来看，高档商务楼消化周期长，不利于资金的快速回笼。建议本案以中档略偏高档的定位切入市场。 　　目前，投资者投资商务楼时主要存在以下心理：对现代化办公环境的向往心理；对尊贵、安全与环境的高度认同；从众、跟风心理较重；有一定的投资意愿，但受传统文化影响很大，性格偏内敛。租购高档商务楼的目的主要是以新生代企业寻求发展机遇；国内外知名企业拓展业务，高起点切入市场；看好区域租赁市场的投资客。因此，项目应尽可能将目标客户定位于大中型企业、新兴高科技领域业主、金融机构、知名度较高的中介服务机构等。 　　 　　三、风险控制和风险转移 　　 　　对设计变更风险、设计方案不合理风险规划主要采用风险控制和风险转移，具体措施如下： 　　第一，加强施工前施工图审查及设计交底，建立健全设计交底与施工图会审制度。设计交底是指在施工图完成并经审查合格后。设计单位在设计文件交付施工时，按法律规定义务就施工图设计文件向施工单位及相关单位做出详细的说明。加深其对设计文件的特点、难点、疑点的理解，掌握关键工程部位的质量要求，确保工程质量。施工图会审是指承担施工单位以及建设单位、材料、设备等相关单位，在收到审查合格的施工设计文件后，在设计交底前对施工图进行全面审查。其目的有两个方面：一是使施工单位和各参加单位熟悉设计图纸，了解工程特点和设计意图，找出需要解决的技术难题