贵州开阳项目拿地策略及前期定位建议 166P教学文稿.ppt

指纹门禁识别系统（仅设于花园洋房每栋入口处） 彩色可视对讲系统 游泳池 ※ 配套提升项目价值 儿童游乐场 ※ 项目规划整体配比建议 政府关于环湖新区规划方案提供的基础数据，如下表： 地块编号 土地面积 容积率 建筑密度 建筑类型 KK-HY-A-a-02-02 3528.00 0.60 35.00% 幼儿园 KK-HY-A-a-02-03 32322.00 2.00 30.00% 花园洋房及小高层 KK-HY-A-a-03-04 22936.00 3.00 40.00% 高层住宅及商业用房 KK-HY-A-a-03-06 44167.00 2.00 30.00% 花园洋房及小高层 KK-HY-A-a-03-02 4000.00 1.50 25.00% 展示区 天晟公司依据以上数据，经过专业测算得出A地块技术经济指标： 双赢集团·开阳环湖新区项目技术经济指标 序号 项 目 单位 数值 备 注 1 建设用地面积 ㎡ 106953.00 　 亩 160.43 　 2 总建筑面积 ㎡ 298518.80 　 5 建筑密度 % 28.50% 　 6 建筑物占地面积 ㎡ 30484.08 　 7 容积率 　 2.15 　 8 绿地率 % 35.00% 　 9 绿地面积 ㎡ 37433.55 　 10 建筑限高 米 　 　 11 总停车数 辆 2059.00 　 其中： 地上 辆 411.80 　 地下 辆 1647.20 12 户数/人数 户/人 1724.00 5517 通过项目技术经济指标我们可以看出，本项目占地面积：106953㎡，容积率：2.15，地上总建筑面积为：229902.80㎡，配套设施建筑面积9336.62㎡，那么其余配置： 套 型 总 面 积 占总量的比例 花园洋房 79429.50㎡ 36% 小高层 72707.12㎡ 33% 高层 54540.95㎡ 24.7% 商业 13888.60㎡ 6.3% ※ 项目规划布局建议 规划布局注意事项 各地块整体考虑，整体规划； 南北朝向为主，保证良好的观湖景观面； 洋房区利用好坡地优势，把握显山露水，依山就势，错落有致的设计原则； 交通体系随势而就，打造台地环境，步随景移，吸引出行； 在地势平坦处放置大型社区集中活动场所； 解决好山体排洪、通风防潮、竖向交通组织等问题； 注意好高层与洋房区的适当阻隔分区，减少“混流”干扰。 打造台地环境，充分打造景随步移景观体系，组织自发性交通出行。 ※ 项目规划布局建议 利用地势平缓之处打造社会性活动中心 ※ 项目立面风格建议 要：欧式风格 放弃：中式风格 现代风格 中式更符合综合品位更高的市场 低层现代建筑的立面风格设计要求较高，同样对业主审美品位有较高要求。 地中海风情洋房：处处洋溢着热情，一般有宽阔的阳台。外墙多为鲜亮的黄色或白色，有拱形的窗户，屋顶的坡度较缓，屋面多为红色的筒状陶瓦。建筑造型与优雅淳朴的自然风光浑然一体,艺术般地塑造出现代热带滨海休闲文化底蕴。 ※ 市场常见欧式立面风格 法式洋房：建筑风格偏重于庄重大方。整个建筑多采用对称造型，屋顶多采用孟莎式，坡度有转折，上部平缓，下部陡直。屋顶上多有精致的老虎窗，或圆或尖造型各异。外墙多用石材或仿石材装饰。 ※ 市场常见欧式立面风格 英式洋房：一般色彩比较淡雅，都有陡峭的红瓦屋顶，在山墙上多有深色半露的木构架，有或真或假的砖砌烟囱，整座建筑朴素清新中透出雍容娴雅。 ※ 市场常见欧式立面风格 德式洋房：十分注重建筑细节，对点、线、面多种建筑元素的运用，不仅体现出建筑的优雅庄重，更突出建筑的时尚简洁 ※ 项目规划布局建议 整体建筑风格建议——托斯卡纳地中海风格 暖黄色系适合贵州阴郁天气 立面风格得到贵阳市场验证； 一线开发商广泛运用，工程技术成熟； 异域风情浓烈，市场审美接受度高。 ※ 户型建议 专业销售人员访谈实录（部分节选） 二手房门店销售人员：看3房的人多些。 各售楼部销售人员：100-110平米左右的3房最好卖。 ………… ※ 户型建议 70%的人群在购房时选择3房面积在91-120㎡之间。 ※ 贵阳市商品住房各面积段供应-成交比例分布图 110-150㎡左右舒适3房较符合市场偏好； （从侧面反映贵阳市场贫富差距较大）。 根据开阳市场调查，贵阳市区热销户型研究以及天晟专业经验初步预判，3房是主力户型，但结合单价上涨，面积总价控制原则，天晟得出本项目的大概户型区间，给出如下产品配比建议。 多层洋房（6层）户型及面积配置表 序 号 户型 单层数 （套） 楼层 （层） 单幢数 （套\户） 各类建筑面积（㎡） 套内 面积 单层套 内面积 建