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约定解除权相关问题的探讨 　　摘 要：房屋租赁合同中，不支付房租和迟延支付房租两种违约行为应当分别进行评价，不支付则构成根本违约，迟延支付构成一般违约。不行使权利，反而长期以来接受承租人迟延支付的违约金，并不代表承租人违约行为的消灭，更不能否定约定解除权的存在。 　　关键词：租赁；合同变更；约定解除 　　一、问题的提出 　　2004年8月甲、乙双方签订了房屋租赁合同，约定租赁期为15年。合同又约定，房屋租金按照先付后用原则，每月支付一次，乙方应于每月底前向甲方支付下月租金，逾期支付的，每逾期一日，则乙方按照每日应付而未付租金的0.03%支付违约金。乙方逾期不支付租金累计超过一个月的，出租方可以书面通知承租方解除合同。合同签订以后，双方均依约履行了各自的义务。但自2010年开始，乙方开始迟延给付租金，2010年1月至12月期间的租金分别是在2010年1月18日、2月11日、3月29日、4月27日、5月24日、6月25日、7月29日、8月30日、9月27日、10月28日、11月25日、12月30日缴付的，2011年和2012年情况类似，乙方总是在当月才给付本月租金，甚至会在当月支付拖欠的上月租金。对此，甲方在2011年5月31日曾经致函乙方，提出乙方尚欠4月和5月租金，要求切实履行支付租金的义务，该函并未提及其他合同事项。 　　2013年1月31日、2月27日、4月10日乙方分别缴纳了当年1月、2月和3月的租金。4月12日，甲方向乙方发函解除房屋租赁合同：乙方没有按照合同规定的先付后用的约定支付租金，逾期支付的天数累积超过一个月，现在正式通知乙方解除合同。 　　本案中，争议的焦点主要主要是，甲方是否能够行使双方当事人事先约定的逾期不支付租金累积超过一个月的，可以书面通知解除合同的约定解除权？ 　　二、合同能否被解除 　　（一）合同的变更 　　合同的变更由广义和狭义之分，广义的合同变更包括合同主体、合同内容、合同客体的变更；而狭义的合同变更不包括合同主体的变更，只有合同内容与合同客体的变更。现代民法所称的合同变更多指狭义的合同变更[1]。我们国家亦采狭义合同变更理论，《合同法》第五章为合同的变更和转让，将变更和转让视为两个并列的概念，从立法层面来说，表明了我们国家对于合同的变更采狭义说，即合同主体的变更属于合同的转让而非变更。《合同法》77条规定：当事人协商一致，可以变更合同。意思自治是民法的基本原则，该原则在合同法领域体现的尤为明显。只要法律对合同内容、形式等没有特别规定的，双方当事人均可以根据需要，在合同中约定何时、何地、何内容、何种方式来实现合同目的，此皆体现了理性当事人根据自己的需求与他方理性自由人所形成的真实的共同意思。[2]对于合同的变更，亦是理性当事人根据现实情况之需要，在平等协商的基础之上，以新的意思表示对合同内容或合同客体作出相应变更，亦体现了意思自治的民法基本原则，尊重了当事人的意思自治。 　　合同的变更虽然体现了当事人高度的意思自治，应当得到尊重与保护，然而其变更也并非随心所欲，必须得满足一定条件。主要表现在两个方面，其一，提出变更合同的意思属意思表示范畴，应当满足意思表示的基本要求，比如：真实、合法、明确、可能等等。其二，法律、行政法规对于变更有形式上要求的。《合同法》77条第2款明确规定：法律、行政法规规定变更合同应当办理批准，登记等手续的，依照其规定。 　　本案中，租赁合同中明确约定支付租金的方式：先付后用，每月支付一次。自2010年至2013年，承租人均是以先用后付的方式支付租金，并且出租人也并未提出异议，因而，承租人乙认为甲乙双方以乙先用后付的租金支付模式变更了合同事先约定的先租后付模式，如果一旦合同变更了，意味着乙方没有可以导致甲方单方解除合同的违约行为了。 　　笔者认为，本案中的房屋租赁合同并未变更。 　　首先，如前所述，合同变更的意思属意思表示范畴，应当满足意思表示有效的基本条件：真实、合法、明确、可能等等。《合同法》78条明确规定，当事人对变更的内容约定不明确的，推定为未变更。结合本案，乙方自2010年起支付租金的方式的确从先付后用变为了先用后付，似乎变更的内容非常明确了。然而，对于先用后付可以有多种理解，先用一个月之后再付租金、先用两个月之后再付租金、甚至也可以是先用一年以后再付租金。况且，从2010年至2013年，甲方并非总是在当月才支付当月的租金，有时候会出现在当月才支付上月租金的情况，因而，先付后用的模式从保护出租人角度考虑的话，显然不满足确定性的要求，极有可能损害出租人的利益。 　　其次，法律、行政法规对于合同的变更有特殊规定的，从其规定。《合同法》第10条：法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。本案中，当事人2004年签订租赁合同，合同约