营口房地产市场分析暨东部1#地开发建议书 2009-106页幻灯片资料.ppt

结论： 就总体销售率看出，市场接受度最高的仍是两室产品和小三室产品。 从总价范围看 市场接受度最高的总价区间约在18—-21万左右； 其次总价约在22-24万左右； 总价范围在25万以上的市场消化较少。 按照2300元/平米价格回推面积区间： 下限为79平米 上限为91平米 与市场调查结论相吻合。 市场情况总结对本案的借鉴： 以80—90平米两室户型为主，其中84—86两室两厅户型为主； 以105—120平米三室户型为辅，其中小三室户型为主。 * 2.3.2 典型个案分析之户型分析 2、住宅市场分析 第一部分：市场调研与分析 三、营口市在售楼盘分析 详见营口市住宅市场及竞争市场分析结论。 * 第一部分：市场调研与分析 四、竞争楼盘住宅消费特点及消费群体特征分析 1、住宅消费特点分析 从客户职业看客户主要来源于： 政府公务员； 学校、医院、电信、银行工作人员； 单位中层管理人员和技术工人； 产业基地新增的产业工人。 对于本项目来说需要尽力争取政府、学校、医院、电信、银行人群。 * 2、消费群体特征分析 2.1 客户职业分析 第一部分：市场调研与分析 四、住宅消费特点及消费群体特征分析 从客户置业目的来看： 基本为自住； 投资、度假等需求基本没有。 依据置业目的对于本案的指导： 紧紧围绕自住客户作为本案的根本； 大力发展本地客户，争取外埠客户资源。 * 2、消费群体特征分析 2.2 客户置业目的分析 第一部分：市场调研与分析 四、住宅消费特点及消费群体特征分析 目前营口市客户很现实，观念固守，更加注重即得利益，注重现实的产品展现。最为关注的因素是价格、地段、交通，其次关心产品品质，对配套（特别是教育）、服务关注度较高。 从客户关注要素来看（依次降低）： 价格 地段 户型 交通 景观 配套 服务 品牌 * 2、消费群体特征分析 2.3 客户关注要素分析 第一部分：市场调研与分析 四、住宅消费特点及消费群体特征分析 辐射范围内目标客群类别划分： 区域周边原居民； 附近企业员工； 政府公务员； 企业管理层和技术工人。 本案的客户筛选： 近期：区域周边居民、政府公务员、周边企业员工资源； 长远：在保证近期客层不遗失的基础上，立足全市客户。 * 2.4 辐射区域分析 2、消费群体特征分析 第一部分：市场调研与分析 四、住宅消费特点及消费群体特征分析 消费者价值取向主要分为三个方面： 第一次置业者，对价格特别敏感，希望以较低总价来满足改善居住需求，对项目的其他因素关注较低； 改善居住环境者，对价格有一定的敏感度，但更加关心居住品质所带来的生活愉悦； 高端需求者，希望居住在能够代表身份的高质量项目，多数为别墅需求者，目前市场上需求量较小，开发风险较高。 * 第一部分：市场调研与分析 五、竞争楼盘消费者价值取向与本案价值点分析 1、消费者价值取向分析 通过对消费者需求研究和本案地块分析，得出如下结论： 第一次置业者虽然所占数量最大，但产品价值难以实现； 高端消费者所占数量较小，开发风险大； 结论：本案价值点实现定位在结合第一次置业者和改善环境需求这之间取得一个平衡，既保证客户数量，有进一步实现产品价值。 * 2、本案价值点研究 第一部分：市场调研与分析 五、消费者价值取向与本案价值点分析 区域外项目性价比竞争大； 周边项目价格优势大； 周边配套不足支持项目价格； 减少劣势，避免威胁 营销发力 快速进入市场 Ｓ优势 Ｗ劣势 Ｏ机会 Ｔ威胁 距离商业中心区较近 全新定位理念 企业资金、运作实力 地块规模较小 居住氛围一般 城乡结合部的影响 区域发展政策方向 公司品牌 区域认知 交通距离的抗性 市场竞争 产品迅速认同 细致操作，区别于周边项目竞争，强调唯一性 打造产品细致性 树立区域产品形象 挖掘自身优势 突出产品价值 在园林、配套、辅助设施、营销理念方面创新，建立细致的产品价值 扬长避短，突出特点 精耕细作，以质取胜 系统操作，精益求精，坚持 产品特点、品质追求，针对区域房地产市场进行创新 在区域资源基础上， 突出产品细节 本案必须把细致的运作进行全方位演绎，把本案所倡导的生活方式完美展现 * 第一部分：市场调研与分析 六、本案SWOT分析 第二部分：产品定位 * 营口市房地产市场的空白点： 项目的总体规划极少从居住者生活舒适度出发； 项目的园林规划较为简单； 营销与后期服务较差 与本案的对接主要通过细致运作在园林、产品微调、营销、服务角度出发，以区别其他项目竞争，实现企业目标。 * 第二部分：产品定位 一、营口市竞争市场空白点，本案与市场空白点的对接 总体原则： 守正出奇，在项目细致上做文章，以精细体现项目与竞争项目的区别。 一个中心： 延续西城的核心诉求，继续以风景生活为主题，进行提高和升华，奠定公司的品牌地位。 * 1、