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论物业管理立法的现状及完善 　　摘要：物业管理在人们生活中日益产生重要作用，物业纠纷不断增多，但物业管理立法相对滞后，本文分析了物业管理立法现状，并提出完善性建议。 　　关键词：物业管理 立法 现状 完善 　　 　　随着物业管理的发展，物业纠纷层出不穷。但物业管理立法滞后、混乱。目前我国主要《物业管理条例》及部委规章调整物业管理关系。[1]《物业管理条例》太笼统，无操作性。部委规章不详尽，并存在缺陷。出现了一些地方性法规、规章，但不统一。 　　 　　一、物业管理立法现状 　　(一)、《物业管理条例》作为物业管理专门立法，层次低，还与《物权法》存在冲突。 　　在物业管理专门立法中，《物业管理条例》属于最高效力的法，但也只属于行政法规，层次较低。物业管理涉及了多个职能部门及单位，而这些主体所在行业也各有规范性法律文件，有的高于行政法规立法层次，致使《物业管理条例》根本无法对其产生效力，因此成为一纸空文。 　　《物业管理条例》第2条规定：“本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。”实际上只承认了我国选聘企业进行物业管理的模式，与《物权法》第81条规定：“业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可委托物业服务企业或者其他管理人管理。”相矛盾。 　　(二)、对前期物业管理的立法规定很有限，缺乏可操作性。 　　对前期物业管理的立法规定集中体现在《物业管理条例》第三章。共11个条文，非常有限，不具体。从大体上规定了招投标的方式、前期物业服务合同与物业服务合同在期限上的衔接、建设单位与物业服务企业承接移交的总体规定，缺乏对承接验收更为严密的规定。 　　承接验收是严把物业质量、配套设施设备完善的一环，物业质量的好坏、配套设施设备的完善与否，直接影响到日后物业服务的正常开展，制约物业服务水平的高低。原建设部颁布了《房屋接管验收标准》，但文件只提供了验收标准，从立法体系上来看，缺乏对违反验收标准的可操作性的法律责任。配置必要的物业管理用房无具体的面积比例规定，难操作，惹纠纷，虽出现了地方性立法，全国性的立法应作统一规定。 　　又如：第22条规定“建设单位制定的临时管理规约，不得侵害物业买受人的合法权益。”第25条规定：“建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。”后面均无违反行为的法律责任规定，对业主权利的保护没落到实处。 　　3、关于物业服务的有关规定不完善。 　　物业服务的立法规定主要体现在《物业管理条例》中第四章，不完善。如：第45条第1款规定：“物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。”第2款规定：“物业服务企业接受委托代收前款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。”目前由于供水、供电等单位在我国处于垄断地位，物业服务企业作为弱势的经济组织，只得无条件承担额外负担。无条件地代其收取水电费，承受水损、电损，甚至承担业主拖欠水电费而向供水供电部门交纳的滞纳金，给物业服务企业带来普遍性的、顽固性的经济负担。终端收费在立法上缺乏保障性的配套规定。 　　第46条规定第1款：“对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业服务企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。”第2款：“有关行政管理部门在接到物业服务企业的报告后，应当依法对违法行为予以制止或者依法处理。”第47条规定：“物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业服务企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。”事实上，行政管理部门经常不作为，但因此引起的业主损失转嫁到物业服务企业，物业服务企业依法行事，却纠纷不断。在提高物业管理立法层次的前提下，立法应进一步在此规定行政管理部门行政不作为的法律责任。 　　第49条规定：“县级以上地方人民政府房地产行政主管部门应当及时处理业主、业主委员会、物业使用人和物业服务企业在物业管理活动中的投诉。”但立法上缺乏进一步的投诉处理机制规定，单一地由房地产行政主管部门来处理各类投诉是不现实的。目前，房地产行政主管部门物业科的人员编制极少，而物业纠纷越来越多，物业纠纷投诉不可能全由物业科人员来及时处理。应从立法上建立健全的各级主体分工负责、系统有效的处理机制。 　　4、关于物业的使用和维护的有关规定不明确，难操作。 　　对物业“共用部位、共用设施设备”的定义不清，《物权法》的建筑物区分所有权对共有部分和专有部分有一定规定。但在物业领域仍显得不够明确具体，围绕这方面的纠纷特别多。 　　《物业管理条