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西昌市三岔口周边区域商业房地产投资的探讨 　　摘要：在目前越来越多的投资产品前提下，能否达到投资者预期收益是理性投资者选择投资产品的重要因素，本文在西昌市的房地产市场环境下，估算收益性房地产的现金流，利用收益还原法，判断房产是否能够达到投资者的预期收益，有助于理性投资人做出正确的投资选择。 　　关键词：现金流 收益还原法 房地产估价 　　房地产业既是国民经济的基础性先导性产业，又是风险性产业。随着我国经济的持续快速，健康发展，房地产业在国民经济发展中的支柱作用明显加强，我国社会主义市场经济体制的建立和不断完善，特别是房地产市场的快速发展，使房地产交易形式越来越多样化，与房地产权益相关的市场交易，投融资，管理等一系列活动不断发展，不仅吸引着外商投资，同时也吸引着国内不少企业家以及理性投资人。 　　价值是市场经济条件下投资人和市场交易主体最为关心的问题之一。每一种资产都是有价值的，房地产作为资产的一种类型，与其他投资者相比既有共性也有特性。房地产投资具有消费和投资两种功能，而且一般投资金额较大。这样，在市场经济条件下，资金融通和投资绩效就成为房地产投资经营决策中的核心问题。 　　商业房地产并不同于普通住房，它的建造主要是用于货物周转，批发或者是用于商铺。它并没有刚性需求，必须依照市场需求来建造和售卖。特别是当投资者购买如果用于物流租赁，则必定会面临资金的时间价值问题，假设投资者都是理性的前提下，投资者可以根据自己的预期盈利和收回投资资金的时间来估算现金流，如果房地产公司的定价高于投资者预期现金流的净现值，如果是理性的投资人将不会选择购买，房地产公司的销售量将会受到影响。而房地产资产的价值评估方法多种多样，有收益还原法，成本估价法，假设开发法，地价评估，长期趋势法等等，而这些方法所依据的基本原理各不相同，收益还原法更偏向于投资者，评估师的主观意向。而成本估价和假设开发等方法更多的偏向于房地产本身的开发成本，费用，税金等方面。但是商业用房地产较为特殊，不同于一般的住房，受市场需求的影响较重，并且当投资人购买用于租赁之时，此类型房地产投资具有时间价值。当房地产在目前的研究中，有关以投资者预期收益为视角的商业房地产投资的探讨较少，本文在基于投资者的视角上估算投资者的预期现金流，试图在商业房地产投资上做一些不成熟的探索。同时投资者可以以本文的研究方法根据自身的预期估算出未来的现金流和收益报酬率，并据此判断理论的投资价值，进行合理的投资决策。而企业可以在基于自身资本结构考虑资产定价的同时，根据市场上投资者的预期进行投资决策和实施合理的定价策略。 　　一、研究样本分析 　　（一）三岔口周边区域 　　区域内整体态势是一种由行业领头、生产厂家直接入住销售，并经统一第三方现代物流直接配送到终端客户群的新型产销模式。主要内容包括：各大类大宗商品组成的一级综合性市场；配套相关的仓储物流设施、物联网系统、电子商务系统等现代流通体系；结合其他金融配套、生活配套；形成覆盖攀西的物流枢纽节点式综合性区域。最终实现跨区、跨省商贸流通，成就一个连接成都、攀枝花生产地区，辐射云、贵地区的大型商品交换区域。 　　（二）研究样本 　　本文以对商用型房产有需求并且是有效需求的人群作为研究样本，即有意向购买并且有能力购买的人群。通过假期进入区域内发放调查问卷，总共发放了150份问卷，回收问卷150份，有效问卷为126份，通过调查问卷的分析可以了解到，目前对房屋有有效需求的投资者对西昌市的房产市场行情并不持有乐观的态度，担心因为国家宏观调控，国内经济下滑等原因造成房产贬值，在没有特定房产的需求的前提下，对房产类型的投资选择上更愿意选择营业性用房进行自行营业或者是转租。而极大部分投资者对预期的收益并没有进行过估算，但是对预期收回投资的时间都有一定的要求，利用散点图对收集到的投资者预期收回投资的年限进行分析，选取较为集中的数据73份，算出平均期望的收回初始投资的年限为9.5年，近似以10年为数据研究标准。 　　二、计算与研究 　　（一）测算方法的选用 　　在投资过程中，投资者若选择选时投资，计算就是以基金每期的净现金流为基础来表示基金投资者在考察时间段内的平均收益。最终的计算结果代表了基金投资者在采取选时策略情况下的实获收益。 　　西昌市的持续开发，尽管经济发展有所放缓，但是三岔口周边环境的变化势必会影响到每年净现金流的变化，每年的收益规模不同。从一个地区普遍的发展历程来讲，当地建筑群的物业管理等费用增长幅度相对于投资者将房屋用于出租的产生的收益来说增加幅度是微小的，而所索取的租金在商业区构建打造的时期在一段价格区间内平稳的震荡，并在商业区周边环境打造成熟的情况下出现较大攀升，再趋于稳定，并根据市场环境和走向呈现一定的回落。根据三岔口现在的城市发展规划