调整期前后房地产价格的策略的研究.docVIP

调整期前后房地产价格的策略的研究 　　[摘 要]2008年下半年以来,在国内国际因素共同作用下,我国大部分地区房地产市场已先后步入调整与转型时期,价格调整已不可避免,在考虑到国内外经济环境、顾客消费心理、贷款银行、前期购房客户等因素情况下,制定恰当的价格策略以适应调整转型期的房地产市场十分必要。房地产价格营销策略是房地产营销策略中的一个重要环节,科学合理地制定房地产价格以及灵活地运用定价策略和技巧,对项目成功及房地产企业的生存和发展具有积极意义。 　　[关键词]房地产 市场营销 价格策略 价格调整 　　 　　一、调整转型期前的房地产价格策略 　　(一)房地产定价目标 　　房地产定价目标是指房地产开发企业通过特定水平的价格判定或调整所要达到的目标。定价是企业管理活动的一项重要内容,定价策略又是市场营销策略的核心内容之一。价格过高,会影响产品销售的速度,影响投入资金的回收速度;价格过低,会影响产品的销售利润,影响投资效果。房地产企业的定价目标必须服从企业的经营总目标和市场营销目标。综合来看,房地产企业的定价目标主要有:最大利润化目标、预期投资收益目标、稳定价格目标、竞争定价目标、提高市场占有率目标与过渡定价目标。 　　(二)房地产定价方法 　　在市场营销定价策略中根据不同的定价目标,就有不同的定价方法。房地产的定价方法主要有如下几种:一是成本导向的定价法。即先计算出房地产产品的全部成本,然后再加上一定比例的利润,就得到房地产商品的出售价格。具体包括成本加成定价法、盈亏平衡定价法、变动成本定价法、目标利润定价法。这种定价方法的优点是简便易行,对买卖双方都比较公平。缺点是只考虑成本,而忽视市场竞争和供求状况的影响,难以适应市场竞争形势的变化。二是竞争导向的定价法。是一种以市场上相互竞争的同类房地产商品价格为定价依据,并随着竞争状况的变化而不断调整价格的定价方法,主要有随行就市定价法和主动竞争定价法。三是需求导向定价法。是一种以消费者对价格的承受能力为定价依据的定价方法。具体的定价方法有理解价值定价法和需求差异定价法,它们都是以市场需求强度为定价基础。四是比较定价法。它是一个完全经过市场验证的定价方法,是一种具体的定价方法,是房地产估价中市场比较法在定价中的应用。总之,在制定价格的时候应根据成本费用、市场需求、楼盘情况、顾客能够接受的价格、同类楼盘的竞争因素、房屋设计、装修、配套设施等各个方面进行合理地定价。 　　(三)房地产定价策略与方式 　　定价既是一门科学又是一门艺术。房地产定价,不仅要以科学的理论和方法为指导,还要有高超的定价策略和技巧。房地产开发企业常用的定价策略有:一是新产品定价策略。房地产企业开发出新产品并投放市场时,可以选择撇脂定价策略、渗透定价策略。二是心理定价策略。心理定价策略是为适应和满足消费者的购买心理所采用的价格决定策略,具体包括尾数定价策略、整数定价策略、系列定价策略和声望定价策略。三是折扣定价策略。就是房地产企业先为其产品定出一个正式价格,然后配以折扣,如现金折扣、数量折扣、季节折扣、推广折扣等以吸引消费者购买。四是差别定价策略。差别定价就是房地产企业对于同种房地产,根据产品面积、质量、朝向、楼层、视野等因素的不同而制定出不同的价格。五是过程定价策略。房地产销售过程是指开发的小区从预售开始到售完为止的全过程,在实际销售中,市场销售环境可能相当复杂多变,房地产企业往往需要在确定总体定价策略后,根据实际情况确定其销售过程的定价策略。一般有低开高走定价策略、高开低走定价策略和稳定价格策略。 　　房地产定价主要有以下几种方式:一是“试探性”定价方式。指房地产企业根据销售情况不断地调整定价的一种方法。这是房地产经营者综合分析同类商品房价格情况后,先以较低的价格出售少量的商品房,然后根据买房的人多或少的情况适当地提价或降价的一种方法;二是折扣优惠。房地产企业为了加速资金回笼,常常会给予客户一定的价格优惠,可以通过不同的付款方式来实现。随着金融资本介入房地产业,一些房地产企业和银行开展了楼宇按揭业务。所谓的楼宇按揭,是指由购房者交纳房价30%的首期款,取得买卖合同,然后凭买卖合同向银行申请抵押贷款支付70%的余款,以后,购房者定期向银行还本付息,直到付清本息。如房屋竣工,购房者办理房屋权属证书后则办理按揭转房屋抵押权登记。这是目前国际上房地产交易中通用的一种付款方式,值得借鉴和探索。 　　 　　二、调整转型期后的房地产价格策略 　　(一)调整转型期前夕房地产市场状况 　　从2005-2008年上半年,房地产企业采用撇脂的高价策略,即以高价卖给愿意接受高价的少数人,如对价格不很敏感富有者或预期价格上涨的投机者。房地产企业利用网络、报纸等媒体,宣传土地紧张,房地产资源稀缺,并利用奥运造势,一路