美国行政征用的研究_000003.docVIP

美国行政征用的研究_000003 　　摘要：在美国，国家征用权的行使受宪法第五修正案的制约，即必须对被征用人作出适当补偿。宪法第五修正案承认国家保护私人财产权，征用私人财产而不对被征用人作出公正补偿是违宪的。补偿作为行政征用的核心要素，其实现依赖于对各种补偿证据的把握。 　　关键词：收入证据；添附物成本证据；类似不动产销售证据；专家证据 　　 　　美国行政征用补偿市场价值计算方法诸多，对被征用财产进行补偿时，征用机关不会凭空想象诸多不同标准来进行不同的补偿；也不会依据同一标准对不同财产逐一进行补偿。当被征用财产人认为补偿不公时，也常常会诉诸法院。无论是由征用机关进行公正补偿，还是由法院作出公正补偿判决，均系于证据。所以说，证据成为补偿能否落到实处的关键所在。 　　一般来讲，美国征用补偿可采纳的证据包括收入证据、添附物成本证据、类似不动产销售证据、购买价格证据、购买要约证据、出售要约证据和专家证据等。本文以美国3位著名大律师Theodore J.Novak、Brian W.Blaesser和Thomas F.Geselbracht，所著condemnation of property-practice and strategies forwinning just compensation(John WileySons，INC)一书为蓝本，结合其他相关文献资料和研究成果，逐一解读上述证据类型，以期为我国相关征用证据研究提供借鉴。 　　 　　一、收入证据 　　 　　在美国行政征用实践中，从财产上获取的租金收入可作为确定其公正市场价值的证据。但是，从财产上经营的商业获取的收入在征用实践中通常不被采纳为证据。 　　1、租金收入证据 　　租金收入可被采纳为证据的关键在于：租金收入必须获自财产自身，而非在财产上经营商业的结果(因为该种结果可在任意一个财产上实现)。为了能够合理推算出被征用财产的价格，租金收入应当扣除有关支出费用，并将纯收入资本化以获得该财产的市场价值。实际的租金表明该被征用不动产存在公平市场价值，因此，即使没有合理的资本化分析，租金收入仍可被采纳为证据。美国法院一般认为：善意取得的租金必然要影响到价格，其潜在的购买者在计算市场价时要考虑正常交易中的租金和其他因素。租金收入反映出的是财产自身所能创造的收入。如果将之合理转化为资本，该定期收入便表明购买者为该财产而可能支付的价格。所以，为确定公平市场价值而对财产价格进行检验的最好方法之一是：财产以其最大和最优用途出租，并按市场价率转化为资金。另外，在美国征用实践中，临近征用时实际收到的租金也常用做征用补偿证据。 　　获自于不动产自身的租金收入虽然在某种意义上也构成商业收人(即从出租财产这一业务中获得)，但是租金收入并不受排除商业收入作为确定财产价格的证据的一般规则的约束。在区分租金收入与其他商业收入时，所要考虑的因素包括土地所有人在从财产中获得收入时付出的努力大小，收入是从财产本身获得还是从财产上所从事的业务中获得等。例如，在某案件中，法院认为进行判决所依赖的关键性问题是：该(租金)收入是通过对财产的使用而创造出的还是由土地所有人的技术和劳动所创造出来的。依据惯例，法院认定来源于对土地和土地之上建筑物的使用而获取的租金收入为征用补偿的证据是合理的。 　　认定为证据的租金收入，必须来自非各方恶意串通的正常的交易，它不能是有利益关系的组织之间所达成的协议。无论是个人之间还是组织之间的有关联关系的当事人之间的租赁均不可能反映出市场租金额；这种“关联交易”租金额可能少得不正常，或者不动产所有人为获取高额利润而将租金定得虚高。例如，当独资企业雇佣了一家公司仅有的两名股东(该独资企业为这些股东中的一人拥有时)，该公司和该独资企业间的租赁就不能被认定为可接纳的证据。在任何情况下，有关联关系的实体间的租赁价格均不能精确反应正常交易下的租赁价格，均不可作为证据被采纳。 　　特定的租赁条款因租金收入可能被采纳为证据而突显出其重要性。依据租金收入对土地进行的估价并不受租约中“如遇征用终止租赁”的条款影响，土地所有人有权就如同征用没有发生那样获得补偿。征用方也不得主张征用财产的行为连同租约一并消灭(如同租约从未有过)。若征用终止了租约，那么不动产所有人应当就租赁的价格获得补偿。租约中的征用条款是在征用发生时为出租人与承担人间的合约提供证明，而非产生征用时的当事人间的合约。在美国行政征用补偿实践中，扣除保险、维护和管理费用后的纯租金收入(而非租金总收入)是确立财产价值的合理决定性因素；多数美国法院认为如果其他财产在性质上与被征用财产相似，那么其他财产的可比租金也可以被采纳为证据。采纳还是排除这类证据在受案法院的自由裁量权范围之内。另外，土地在合理的不远的未来可能被投入的最能获