集体土地征收后房屋拆迁三种的模式及其程序.docVIP

集体土地征收后房屋拆迁三种的模式及其程序 　　集体土地征为国有后，对于被征收的土地所有权、承包经营权、宅基地使用权及其房屋所有权、构筑物、附属物应当依法给予补偿。土地所有权的补偿表现为征地补偿金，根据国务院规定，具体标准由各省、自治区、直辖市人民政府结合本地实际制订标准，村民普遍认为对省级政府制订的征地补偿金和青苗补偿费标准提出异议犹如蚍蜉撼树，不是哪个人、哪个家庭、哪个村子能够改变的事情，于是对征地补偿金补偿标准和青苗补偿费产生争议的较为少见。但是，对于集体土地征收后房屋拆迁尤其是“城中村”改造的补偿安置争议较为普遍，许多“城中村”村民的土地均在早年被廉价征收，只剩下最后一片宅基地及住宅，这些村民一则表达对过去廉价失去土地的不满和无奈，二则目前房屋用于出租或者经营产生较高的收益，故以拒绝签订补偿安置协议方式进行对抗。为了解决这种争议，基层干部普遍都注重通过做群众思想工作签订补偿安置协议，但是，如果不走程序，如此协议拆迁并非志在必得，一些“城中村”改造项目拖延三五年甚至十年八年，安置房无法开工建设影响社会稳定，开发商品房无法建设影响城市发展。笔者认为在制订补偿安置方案时，确保被征收村民当前生活不降低、长远生计有保障，同时，设计符合法律规定的、具有强制力保障的征收拆迁程序，防止少数人“满意不满足”现象，使征收拆迁在预先设计的程序和时间框架内完成。通过总结许多地方政府依法征收拆迁经验，笔者归纳了集体土地征为国有后房屋拆迁的三种模式：（1）根据《村民委员会组织法》规定，形成村民会议决议或者村民代表会议决议，即村民自治协议拆迁；（2）根据《土地管理法实施条例》第四十五条规定，国土资源局针对“钉子户”做出收回土地决定；（3）参照《国有土地上房屋征收与补偿条例》，市、县级人民政府针对“钉子户”做出补偿决定。三种模式各有利弊，应当结合项目具体情况和现状，选择合适的模式和程序。 　　一、村民自治协议拆迁 　　最高人民法院[2006]民立他字第23号答复规定，村民小组长以村民小组的名义起诉和行使诉讼权利应当参照《中华人民共和国村民委员会组织法》第17条履行民主议定程序。《村民委员会组织法》在2010年10月28日第十一届全国人民代表大会常务委员会第十七次会议进行修订，修订后的《村民委员会组织法》第22条规定，召开村民会议，应当有本村十八周岁以上村民的过半数，或者本村三分之二以上的户的代表参加，村民会议所作决定应当经到会人员的过半数通过。村民会议或者村民代表会议可以做出决议，对不履行搬迁义务的村民向法院提起民事诉讼，村民会议或者村民代表会议决议对全体村民具有法律效力。形成村民会议决议或者村民代表会议决议后，村民小组长针对少数拒不履行该决议的村民，向法院提起民事诉讼，待法院判决生效维持决议效力的，依法申请法院强制执行。基层组织有凝聚力、群众呼声较高、容易形成村民大会或者村民代表会议决议的新启动的“城中村”改造项目，可以采取该种方法实行村民自治协议拆迁。广东猎德、杨箕成功地采取该方法，其特点是将社会矛盾下移至最基层解决。最高人民法院[2006]民立他字第23号规定，赋予村民大会决议或者村民代表会议决议强制力保障，通过强制力保障促进了协议拆迁，同时，能够在预计的时间内完成拆迁。具体程序包括：（1）落实补偿资金，无论进行土地储备、政府出资还是政府招商、引来开发商出资，均需要落实补偿资金，所需资金加上安置房能够抵充被征收拆迁房屋价值；（2）制订补偿安置方案、报批建设设计方案，“城中村”区位较为优越，被征收村民普遍希望回迁，其自然关注补偿安置方案和改造建设设计方案；（3）发布土地征收预公告，组卷报批，同时，为了防止突击抢建，应当加大违法建筑执法力度，《征用土地公告办法》规定土地征收的程序，集体土地征收需要提前谋划，为依法强制奠定基础；（4）确定户代表，对于涉及被征收人数较多的项目，组织村民会议难度较大，一般采取选取户代表的方式，为举行村民代表会议奠定基础；（5）就补偿安置方案、授权村民小组长向法院起诉、授权村民小组长申请法院强制执行等三项属于村民重大事宜，形成村民代表会议决议；（6）选取评估公司，通过选票确定评估公司，无法形成超过半数意见的，采取公证抽签方式确定评估公司；（7）入户丈量，经丈量组签字确认后公告，被征收人签字并非必经程序；（8）签订补偿安置协议，何种程序对补偿安置协议效力并不产生影响，所以在土地征为国有之前签订协议同样具有法律约束力；（9）等待省、自治区、直辖市人民政府批复；（10）村民小组长向法院起诉“钉子户”，最高人民法院[2006]民立他字第23号答复考虑村民小组作为诉讼主体通常情况下没有印章，便决定以村民小组长名义代替村民小组作为原告；（11）依法强制执行，法院通过审理判决村民会议或者代表会议决议合法有效的，依法申请法院强制执行