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隐名购房问题相关理论及实务的探讨 　　摘 要：在现实生活中，由于各种原因存在着相当多的隐名购房行为的实例，若严格按照物权法定原则，很有可能导致真正的权利人无法享有权利。因此应当辩证地运用不动产登记的公示公信原则的效力，分析隐名购房的原因，并结合实际，对事实购房人的利益进行有区别地保护，同时，对借名登记过程中存在的某些违法的行为，应当依法进行处理。 　　关键词：隐名购房；隐名代理；隐名购房人；名义购房人 　　近年来，从中央到地方国家各项房产限购的政策纷纷出台，很多人为了获得购房或房贷资格而借他人的名字登记购房，这种隐名购房的方式将房屋的法律权属和实际权属分离开来，由此在实践中引发了很多纠纷。其中最为常见的是实际出资人想要收回房屋，或者办理过户手续时，名义购房人则会矢口否认当初双方之间为了购房而进行的约定，想要事实上也占有房屋而不配合实际出资人。当前法律尚未对隐名购房问题作出明确的规定，在实践中类似的案例又曾出不穷，笔者根据曾代理过一起因隐名购房产生纠纷的案件，整个过程让笔者更为深刻的感受到，当法律规定与客观现实发生冲突时，物权公示公信原则决不可一味的照搬照用。鉴于司法实务中无统一的判断标准，厘清隐名购房合同各方法律关系，界定隐名购房行为的法律效力则显得尤为重要。 　　一、隐名购房行为概述 　　隐名购房是指实际出资购房的人借用他人的名义购买房屋，并且以被借用的名字登记所买房屋所有权的行为。因此而产生的隐名购房协议，在我国合同法中并无明文规定，属无名合同。 　　隐名购房法律关系中一般具有以下内涵： 　　（1）隐名购房人借用他人名义购房事实。隐名购房人借用名义购房人的身份买房，事先需征得名义购房人同意，还需要由名义购房人配合完成相关手续。此处的出借姓名行为不能适用民事代理的相关规定，因为普通代理的后果一般由被代理人承担，而隐名?房行为产生的后果均是由隐名购房人自行承担的。 　　（2）房屋所有权系登记在他人名下，隐名购房人无法在登记簿中查明其信息。隐名买房导致房屋的实际出资人与登记购房人不一致，不动产权属登记上只能为名义购房人。实际出资人掩饰其真正购房事实的行为，在确权纠纷中非常容易被名义购房人误导法院为实际出资人的赠予。 　　（3）隐名购房人对房屋的实际管领和控制。隐名购房人在实际出资买房以后，一般通过居住、出租等行为，实际享有了对房屋各项基本权能。这区别于一般的借款关系，因为名义购房人并未提出任何异议。 　　二、常见隐名购房常见类型分析 　　（1）为规避相关法律或者政策的规定。隐名购房人因被限购，无资格购买政策性或保障性用房，从而借他人名义钻法律或政策的空子，这是隐名购房中最常见的情形。此外，还有部分当事人以购房合同为名，掩盖他们之间高利借贷抵押后将不动产流质之实的行为。 　　（2）为转移财产，逃避债务。债务人为逃避合同债务，故意隐匿或转移财产，事先将房屋登记在他人名下，在债权人申请人民法院执行案件时，核查不到登记在债务人名下的房产。 　　（3）为享受优惠政策。现有公积金贷款政策、首套房和二套房的首付比例和利率优惠方面的差异，都会驱使隐名购房人在购房时为争取最大优惠而不顾风险地以他人名义签订合同。 　　（4）为简便手续减少税费。因房屋的转让和交易均需办理登记手续，缴纳相应税费。有父母以未成年子女的名义购买房屋，以逃避未来可能开征的遗产税；还有很多中介公司现金收购房产，因将房产过户给公司，需要缴纳较高的费用，便将房产过户给公司的员工，再以员工的名义将房产出售，从而减少成本赚取更高的利润。 　　三、隐名购房行为的性质及隐名购房协议效力认定 　　（1）隐名购房行为性质分析。隐名购房行为若是名义购房人实际实施的，这类行为根据实际出资人与名义购房人之间的约定而产生的代理法律关系。实际出资人征得名义购房人的同意，以名义购房人名义签订购房合同、办理按揭贷款手续，并将房屋产权办至其名义购房人名下。这个过程实际上是名义购房人接受实际出资人的委托，为实际出资人的利益，以自己名义代实际出资人处理购房行为中的相关事宜，因此双方之间构成事实上的代理合同关系。在实施代理行为时，名义购房人直接以自己的名义与他人签订房屋买卖合同，若未向第三人披露实际出资人，该委托关系适用隐名代理合同的相关规定。若名义购房人以自己名义与他人签订房屋买卖合同时，向第三人披露了实际出资人，则适用显名代理相关的规定。 　　隐名购房行为若是隐名购房人自己实际实施的，此时的名义购房人不是代理人也不是被代理人；购房行为不是为了任何人的利益的目的，而仅仅只提供给实际购房人一个名字，便于实际购房人实施购房行为。此类行为不符合代理的法律性质，不应认定为代理法律关系。 　　（2）隐名购房协议效力认定。对隐名购房协议的效力，理论界存在无效、无效和折中三种说法。隐名购