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韩国住房市场发展的经验之借鉴 　　“衣食住行”，“住”是人的最基本需求之一，安居方可乐业。如何让每个国人都得以安居，进而乐业，是每个国家政府需要认真思考解决的问题。作为一个在韩国生活多年的人，我将韩国住房市场的现状和发展经验进行了一些系统的总结和研究，希望能对我国住房问题的解决提供一些有益的借鉴。 　　一、市场现状 　　（一）公寓价格稳中有降 　　韩国的住房大体可分为公寓（APARTMENT）、单独住宅、联排单独住宅等三种形式，公寓的比重占50%左右。韩国全国人口5000万，近一半人口集中在以首尔为中心的首都圈。 　　如仅以首尔和首尔周边的公寓为对象进行研究，便可以发现，自2009年以来，首尔的公寓价格整体处于一个波动下降的周期。根据韩国国土部公布的历年住宅买卖价格指数，2009年首都圈的公寓交易价格指数为102.1，2010年下降为99.2，2011年小幅上升为99.6，但仍低于2009年指数；首尔市2009年公寓交易价格指数为101.8，2010年为99.6，2011年为99.2，下降趋势更为明显。2012年的指数尚未公布，但市场情况是，首都圈公寓价格的下降趋势较为明显，住房交易量也出现了明显的萎缩。 　　按照韩国土海洋部的分类，首尔江南区、瑞草区、松坡区、木洞、京畿道盆唐、平村、龙仁被列为投机管理地区，又称“泡沫七区”。据韩研究机构公布，2010年5月，上述泡沫七区的住宅平均销售价格为每3.3平方米2076万韩元，按当时汇率（1美元=1200韩元）计算，相当于每平方米35753元人民币。泡沫七区以外首都圈的住宅平均销售价格为每3.3平方米1104万韩元，相当于每平方米19013元人民币。由于韩国的房价中包含室内装修和地下停车场，因此，首尔及其周边地区的房价绝对值已经比北京的平均房价低，如果考虑到韩国的人均收入（2011年韩人均GDP为20000美元左右，中国为1700美元左右）水平，首尔的房价比北京还要低更多。韩国地方的房价与首都圈相差较大，釜山和光州等地方中等规模城市的房价大约相当于首尔平均价格的1/2到1/3左右。 　　另据韩业内专家分析称，首都圈的住宅市场将于2012年进入“调整期”，并于2018年正式进入“下降周期”，而地方住宅市场进入下降通道还要更早一些。 　　究其原因，主要有以下方面。 　　供给方面：1.目前韩住房普及率已经很高，住房的绝对保有量已不算小；2.截至2012年12月末，市场上仍有约74835套已建成住房未能销售出去；3.现政府为了解决低收入人群的居住需求，正在大力推进冠名为“温馨住宅”的公益性住房的建设，预计2012年可建成32万套，2018年可建成150万套。这些因素将会大大提高未来一段时期内的住房供应量。 　　需求方面：近年来韩人口增长不断放缓，生育率仅1.14（即一对夫妇一生平均只生1.14个孩子），未来人口有可能出现减少，而住宅市场的最主要需求层（35～54岁之间的人口群体）的人口数量于2011年探顶后逐步减少。 　　（二）整体住房建造质量较高 　　几十年住宅开发经验的积累、开发企业间的良性竞争、建筑材料和技术的不断升级，都使得韩国住房的整体建造水平不断提高。韩国的住宅质量可靠，不仅安全结实，隔音效果和抗震指数较高，公寓的外观也比较统一整洁，非常注重色彩和图案的美学搭配，通常以淡色系为主，公寓外侧高处则用粗大的文字和数字组合如“现代101”、“现代102”等加以标记，一下子就可以知道是谁开发的小区和每幢楼房的编号，标记醒目，便于访客和物流公司查找。由于土地比较稀缺，通常韩国的公寓基本高度都在18层以上，成片开发，楼型大多以板楼为主，南北通透，空气流通性非常好，夏天可以不开空调，比较环保节能；户型设计布局合理方正，阳台和厅的面积较大，空间利用率极高，80平方米的公寓即可以实现3室1厅的布局，丝毫不觉拥挤；公寓全部实行统一装修，业主只需购买基本的家具和生活用品，即可拎包入住，无需再单独进行装修，这么做不仅节约了整体的社会成本，而且减少了垃圾排放，降低了管理成本，亦不会发生邻里相扰的现象。 　　（三）小区环境整洁、物业管理规范 　　韩国大中型房地产开发企业所开发的小区通常十分整洁。小区不会离主干道太近，之间有较大的绿化带进行隔离。小区内通常会留出大量的空地分配给绿地、地上停车场以及供儿童玩耍的空间，一般都设有多个带棚顶的垃圾分类站，供指定企业定期回收居民生活中产生的玻璃、塑料、金属、纸张等可回收物资。地下停车场则免费供业主使用，业主无须再行购买或租用。小区周边一般均会配套建设商业街，用来开设各种食品杂货店、理发店、干洗店以及教育设施等，生活起来非常方便。小区与外部并不严密封闭，有多个出入口，方便业主步行出入，不像我国小区一般只有一个出入口，出入极为不便。小区的物业