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金融调控对房地产市场的影响分析 　　摘 要：作为国民经济的支柱产业，房地产业的持续健康平稳发展对整个国民经济的稳定快速增长和广大人民群众生活条件的改善十分重要。然而，当前房地产业繁荣的表面下存在着很多隐患，房地产价格的持续攀升、开发商投资热情的过度高涨和商品房供给结构的不合理等问题己经引起了社会的普遍关注和政府的高度重视。针对近年来居高不下的房价，政府宏观调控政策频出，本文从金融调控政策角度入手，首先在理论角度分析金融调控对房地产市场作用机理，然后分析近期政府对房地产市场采用的一系列金融调控措施以及其对房地产业基本面影响，最后根据我国房地产市场的情况提出金融调控建议和未来房地产行业的投资策略建议。 　　关键词：金融调控；货币政策；房地产行业；投资策略 　　 　　没有哪一个行业像房地产业这样密切关系到每一个国人的切身利益，也没有哪一个行业像房地产行业这样时时处于关注与争论的旋涡中。高房价不仅是普通人关心的话题，同时也是中央政府密切关注的问题。如果房地产业出现不正常的发展，或出现一些大的起伏，不仅会导致房地产业的衰退，而且资金链的断裂会动摇国家的整个金融体系，甚至危害到整个国民经济的持续快速健康发展。政府一直在努力寻求有效的调控方式以实现房地产市场健康稳定的发展。而金融手段从理论和实践上都被证明是行之有效的控房地产市场的方式。 　　笔者将政府对房地产市场的金融调控视为国家产业政策指导下的货币政策。货币政策可以分为一般性货币政策和选择性货币政策。一般性货币政策是对货币供给总量或信用总量进行调节和控制的政策工具。而选择性货币政策，是指中央银行针对某些特殊的经济领域或特殊用途的信贷而采用的信用调节工具。在实践中，各国中央银行均利用选择性货币政策工具中的不动产信用控制和优惠利率来调控房地产市场。 　　一、一般性货币政策对房地产市场的调控分析 　　1、利率变动对房地产市场的影响。房地产市场是资本高度密集型产业，对利率的变化反映比较灵敏，加息往往会带来挤出资产价格泡沫的效应。中国人民银行根据货币政策实施的需要，适时地运用利率工具，对利率水平和利率结构进行调整，进而影响房地产市场供求状况，实现调控房价的目标。 　　2、存款准备金率调整对房地产市场的影响。央行通过调整存款准备金率，可以影响金融机构的信贷扩张能力，从而间接调控货币供应量。对房地产市场的而言，上调存款准备金率，鉴于在一定程度上对商业银行信贷放款量的约束，将会对房地产市场资金链产生影响，从而对抑制房地产市场过热、房产价格过高起到积极作用。另一方面，上调存款准备金率后，银行对个人消费贷款也会有新的态度，在一定程度上会影响房贷市场.从而使房地产市场过热的状况得到缓解。 　　3、货币供应量变动对房地产市场的影响。当央行实行增加货币供应量的政策时，就会导致房地产投资大幅增加，居民需求旺盛，交易活跃。当央行实行降低货币供应量的政策时，在资金瓶颈的制约下，未完工工程不得不半途而废，己投入的资本有一部分也将失，繁荣将走向崩溃。 　　二、选择性货币政策对房地产市场的调控分析 　　中央银行运用选择性货币政策调控房价是双重控制，不仅控制需求，而且控制供给。由于房地产市场体系的不健全，市场供求信息的不对称，导致目我国的房地产市场中存在着盲目投资与过度投资的倾向，以及经济主体的市场意识不强等问题，仅仅控制需求很难达到控制供给的目的，因此只能双重控制。选择性货币政策工具主要有以下两种: 　　1、不动产信用控制对房地产市场的影响。不动产信用控制是指中央银行对商业银行等金融机构向客户提供不动产抵贷款的管理措施。主要是规定贷款的最高限额、贷款的最长期限和首付的最低额等。采取这些措施的目的主要在于限制房地产投机，抑制房地产泡沫。 　　2、优惠利率对房地产市场的影响。优惠利率是指中央银行对国家拟重点发展的某些部门、行业和产业规定较低的利率，目的在于刺激这些部门和行业的生产，调动它们的积极性，以实现产业结构和产品结构的调整和优化。政府将房贷利率调低，使其低于贷款利率的平均水平，房地产业就会积极蓬勃的不断发展，甚至呈现过热苗头。 　　由于一般性货币政策通常作为总量调节政策而且通常具有时滞性，运用选性货币政策调控房价显得更加灵活有效。因此，运用选择性货币政策即不动产用控制和优惠利率来调控房地产市场这样的微观市场会更加有效。 　　三、发挥金融调控对房地产市场指导作用的建议 　　1、建立房地产金融风险宏观监控指标体系。 　　对房地产市场的调控是一项复杂的工程，它首先需要中央银行对房地产市场掌握充分有效的信息，再对信息进行整理分析，据此得出对其运行状况的判断。据此才有可能采取准确有效的调控手段,达到预期的调控目标。但对房地产等资产价格是否背离其真实价值，是否存在泡沫，多大程度上背离其真实价值等的判