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利益视角下小产权房相关主体博弈剖析 　　摘要：近年来小产权房问题得到社会的广泛关注，小产权房已经占据房地产市场一角。为找出小产权房建设的关键所在，为政府对小产权房的治理提供参考路径，利用博弈论构建政府、开发商、集体经济组织三方博弈模型，试图从内部因素分析小产权房形成原因。研究发现，博弈三方在比较利益驱动下，经过反复博弈，最终的混合纳什均衡是政府禁止小产权房建设，而集体经济组织和开发商是倾向于支持建设小产权房。得出结论：提高集体土地征地补偿标准，完善农村社会保障制度，更多地赋予集体经济组织和农民参与土地增值的分配权力，建立统一的城乡土地市场，规范农村经营性集体建设用地合法流转，让农民真正享有土地的权利是根治小产权房的解决之道。 　　关键词：小产权房，利益主体，博弈 　　中图分类号：F293 文献标识码：B 　　文章编号：1001-9138-（2015）08-0074-80 收稿日期：2015-06-18 　　1 引言 　　随着我国社会经济的进一步发展，特别是不断加快的城镇化速度以及日益高企的房价，小产权房呈现出快速发展的趋势。小产权房自产生之日起，城市居民就被禁止购买。有关方面曾多次发文提出坚决遏制建设、销售“小产权房”。客观地说，尽管小产权房不符合国家相关的法律法规，但确实为解决部分城市中低收入群体的住房困难问题，改善城市中低收入群体最基本的民生需求，以及满足其安居乐业的需要发挥了一定作用。因此，我们必须正视小产权房的客观存在，它已成为我国房地产市场的一个组成部分。 　　目前，关于如何妥善解决小产权房问题，许多学者从博弈论方面做了不少研究。谭术魁、江奇等从小产权房供地市场的制度进行博弈分析；张占录等从发展权导入角度对各方利益如何分配进行了博弈分析，刘毅等通过构建动态和静态博弈模型分析政府与开发商博弈二者之间各种效用函数。上述研究立足于以旁观者角度进行外部评价和分析，对内部行为决策研究较少。基于此，本文通过构建政府、集体经济组织、小产权房开发商三者博弈模型，分析政府在默许、禁止监督和禁止不监督三种条件下分析各个主体行为决策过程，找出小产权房形成的关键所在，为政府妥善解决小产权房问题提供参考路径。 　　2 我国小产权房现状及国家相关政策梳理 　　2007年国务院和国土部就明确提出小产权房不合法，对购买小产权房的城市居民发出风险提示，但一直缺乏实质性的处罚，导致小产权房成为法不责众的棘手问题。据全国工商联数据，1995-2010年间全国小产权房竣工面积累计达到7.6亿平方米。但民间机构的数据显示，全国小产权房的面积累计达到66亿平方米。2012年，北京的小产权房大概占整个本地市场的18%左右，已售和在建的小产权房接近1000万平方米，西安大约占到25%到30% ，而深圳小产权房建筑面积高达4.05亿平方米，占全市住宅总量近一半。 　　通过对近几年的政策梳理，不难把握这样一个政策演进脉络：中央逐步认识到小产权房问题的严重性，从风险提示到坚决禁止，政策出台的力度和措辞的强度呈递增趋势。2007年国务院发文指出城镇居民身份到农村购买农村住房不符合土地管理制度的规定，同年12月国务院明确要求城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或小产权房，2008年国土部要求尽快落实农村宅基地确权发证工作，但明确指出不得为小产权房办理任何形式的产权证明。2009年国土部再次强调，小产权房实质上是违法建筑，违反土地管理法律，违反城乡规划、建设管理法律，违反相关政策，各地要严格依法查处。2010年国土部开始酝酿小产权房整治方案，次年国务院成立小产权房清理领导小组。2011年和2013年国土部多次强调对小产权房不得办理土地登记和补办土地审批手续。 　　十八届三中全会提出关于农村集体经营性建设用地流转政策后，针对社会上关于小产权房转正的舆论。国土部和住建部紧急通知：坚决遏制违法建设、销售小产权房问题，对小产权房开展一次集中排查摸底结合实际研究提出分类处理意见。由此可见，在七年时间里，政策内容几乎没有实质性的推进，缺乏具有可操作性和解决实际问题的政策内容。 　　3 对小产权房的认识 　　任何经济现象产生的背后都有其深层次的制度因素，城乡二元土地市场结构是小产权房形成的制度根源。以深圳等沿海城市的小产权房为例，由于城市特别是工业的发展，大量工人需要住房，而现代工厂一般不修建职工住房，需要地方政府或市场提供。但政府公租房的建设因各种原因跟不上工业的发展，市场上商品房价格的高涨远远超过了工人的购买力。利用价格低廉的小产权房可以帮政府与市场解决这个问题，政府既不出多少力又可促进工业的发展。从这个意义上讲，政府是缺乏严格处理小产权房的意愿的。可以说深圳等地的小产权房在建设中得到了政府默许，政府前期管理中未依法管理，甚至是政府违法，现在暴露了系列管理