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厦门房地产投资风险剖析 　　【摘要】 本文从租售比、房价收入比、空置率、房地产价格增长率/GDP增长率、土地价格增长率这几个方面进行分析和量化，以客观衡量厦门房地产是否存在泡沫。结果显示，厦门房地产确实存在较严重的泡沫，具有很高的投资风险，因此不建议投资者在目前的价位进行投资。 　　【关键词】 厦门房地产 泡沫度量 风险分析 　　一、泡沫分析 　　房地产泡沫是指由于虚拟需求的过度膨胀导致价格水平相对于理论价格的非平稳性上涨。也就是土地和房屋价格极高，与其使用价值（市场基础价值）不符，虽然账面上价值增长很高，但实际上很难得到实现，形成一种表面上的虚假繁荣。 　　1、租售比 　　租售比，是指每平方米使用面积的月租金与每平方米建筑面积房价之间的比值。国际上用来衡量一个区域房产运行状况良好的租售比一般界定为1∶200～1∶300。如果租售比低于1∶300，意味着房产投资价值相对较小，房产泡沫已经显现；如果高于1∶200，表明这一区域房产投资潜力相对较大，后市看好。租售比无论是高于1∶200还是低于1∶300，均表明房产价格偏离理性真实的房产价值。 　　2、房价收入比 　　房价收入比，即住房价格与城市居民家庭年收入之比。房价收入比是各国评价房价水平的指标，能较准确地判断某地区的房价水平。具体的计算公式为： 　　房价收入比= 户均房屋总价÷家庭年均收入=（该研究区域住宅总销售金额÷该区域内销售总套数）÷（该区域年度人均可支配收入×2） 　　一般认为房价收入比在3～6倍之间为合理区间，6倍以上的区域称之为泡沫区。如果考虑住房贷款因素，住房消费占居民收入的比重应低于30%。 　　3、空置率 　　空置率，即近三年商品房的可供量与当前的商品房空置量之比为商品房空置率。按照国际通行惯例，商品房空置率在5%～10%之间为合理区，商品房供求平衡，有利于国民经济的健康发展；空置率在10%～20%之间为空置危险区，要采取一定措施，加大商品房销售的力度，以保证房地产市场的正常发展和国民经济的正常运行；空置率在20%以上为商品房严重积压区。 　　4、房地产价格增长率/GDP增长率 　　房地产价格增长率/GDP增长率，用于判断是否存在对未来房价预期过高而出现房地产投资过热现象，并形成未来的空置；用GDP增长率代表本国实体经济的发展，测量房地产相对实体经济增长速度，用来监测房地产经济泡沫化的趋势。 　　该指标值越大，表明房地产的发展超出实体经济发展的程度就越大，相应的房地产泡沫形成的可能性就越大。一般认为，当房价上涨幅度是GDP增长幅度2倍以上时，房价的上涨就超出了合理的区间，有泡沫存在。 　　房产价格增长率=（报告期房地产价格/上年房地产价格）×100%-1 　　GDP增长率=（报告期国内生产总值/上年国内生产总值）×100%-1 　　5、土地价格 　　在房地产处于泡沫的时期，对房地产的投资会增加，由于土地特殊的区位性和稀缺性，土地价格必然会以不正常的速度增长。国内外许多学者都认为房地产泡沫的实质是土地的泡沫，因为房地产的各种造价中，除了地价之外的其他因素的上升都是有一定限度的。而地价不同，地价一定程度上属于虚拟经济的一部分，受多方面因素的影响，并且在短期上涨的可能性较大，可以直接推动房地产泡沫。因此，该指标对于房地产市场的泡沫情况有明显的指示作用。根据李木祥（2007）的研究，土地价格增长率位于8%至12%说明有轻微的房地产泡沫，而高于12%就存在严重的房地产泡沫。 　　二、泡沫度量 　　本文将采用2014年8月或尽量接近的有关数据进行分析；对于房价，仅考虑商品住宅，不考虑商业用地；房价包含岛内岛外。 　　1、租售比 　　根据全国房地产市场数据中心2014年8月给出的数据：厦门平均每平方米使用面积的月租金为38.47元，平均每平方米建筑面积房价为22494元。由此得出，厦门的租售比为1∶585，已经远低于1∶200～1∶300的合理区间，存在泡沫的可能性很大，对于房产投资者而言投资的价值较小，要谨慎选择。 　　2、房价收入比 　　从表1可知，2014年上半年厦门市商品住宅销售总额为324.91亿元；根据厦门市国土资源局统计的数据显示，上半年厦门市共销售商品住宅14497套。 　　户均房屋总价=住宅总销售金额/住宅总销售套数=32491000000/14497≈2241222元 　　同时，根据厦门市统计局统计数据显示，2014年上半年，全市全体居民人均可支配收入为19416元，由此估算2014年年度厦门人均可支配收入为19416×2=38832元。 　　厦门房价收入比=厦门户均房屋总价/厦门家庭年均收入=2241222÷（38832×2）=28.86 　　综上我们不难看到：厦门的房价收入比高达28.86