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商品房质量通病原因剖析及预防措施 　　[摘要]建筑工程的质量通病，严重地影响到使用。本文列举几种常见的质量通病，本人通过工程实践和分析研究，提出预防的技术措施。 　　[关键词]质量 预防 措施 　　 　　当前，工程建设的主要质量通病，从住户投诉比较集中的问题，以及从使用中发现的情况看，主要有屋面、楼板渗漏、外墙渗漏、墙体裂缝。 　　 　　一、屋面、楼板渗漏 　　出现屋面、楼板渗漏的部位，大部分在洞口边、管周、断面变化的部位。平屋面及楼层渗漏原因分析及预防措施 　　（一）平屋面局部渗水 　　除存在与现浇钢筋混凝土斜屋面渗漏相同原因并采取相关措施预防外，还存在以下问题： 　　（1）不上人屋面的上人口边渗水。（2）排风道、管周渗水。（3）水落口管周、变形缝渗水。屋面铺设保温层后，水落口管周及变形缝出现渗水的现象增加。 　　（二）楼层局部渗水 　　卫生间楼板及管周、排风道周边渗水。一是由施工原因造成的，这种情况基本上是出现在房屋交付使用时就会发现。二是业主装修时重新铺设卫生间内的、排水管道的位置和方向，破坏了原有的防水层，或改造后管道接头渗水等，因此引起的邻里纠纷时有发生。措施建议：属于施工原因造成的，施工单位要按规范要求施工，尤其是防水层的厚度、高度和细部，并经蓄水试验合格。属于二次装修造成的，要求物业管理部门告知业主，装修时尽量不要破坏防水层，一旦破坏，要在铺设面层前，重新施工防水层。 　　 　　二、外墙渗漏 　　（一）原因分析 　　1．墙体砌筑质量不良 　　砖层水平灰缝砂浆饱满度不足80％，竖向灰缝无砂浆（空缝或瞎缝），为雨水渗漏预留了内部通道； 　　2．外墙洞口处理不当 　　上料口封堵砌筑时，与原有洞口接搓不严；工程竣工后，住户在墙体上凿取空调管洞、太阳能热水器管孔、排气扇孔洞等，造成墙体及外粉裂缝。由于条件的限制，住户及装修者，无法对此进行认真的处理； 　　3．外墙抹灰或粘贴面砖的质量不合要求 　　外墙抹灰空鼓、裂缝；使用了翘曲、开裂或缺角的面砖；面砖脱落，未认真勾缝。 　　4．铝合金或塑钢窗框与墙体连结不牢，密封不严 　　墙体洞口尺寸或位置不符合设计要求，窗框与墙体间的间隙未能认真处理，间隙太小，无法填充材料；间隙过大，填充不实；窗洞抹灰由内、外粉两家施工单位施工，施工的时间不同，使用的材料不同，形成缝隙；施工顺序不当。外粉刮糙后，即安装窗框，造成窗框与墙体间的砂浆不易填实抹平。加之固定窗框的调整垫块残留于窗框下，或拆除后二次填充抹灰质量无法保障；窗框与墙体固定不牢，致使窗子在风荷载作用下产生位移，而使密封材料产生裂缝； 窗安装后，没有在窗框外侧与墙体的连接部位进行密封或密封失效；窗框材料与墙体材料热膨胀系数不同，窗框与墙体连接处易产生细小裂缝。 　　（二）预防措施 　　1．改善砂浆和易性，禁止用于砖砌墙，灰浆饱满；2．上料口留洞时，严格控制退搓灰缝平直度及咬搓深度，确保后砌墙上部灰缝容易塞严；3．设计时预留空调、换气扇等洞口。架眼用半砖、防水砂浆封堵，并用1∶3水泥砂浆抹平，封堵前要认真清理洞孔内杂物并浇水湿润；4．抹灰前，应将基层表面清理干净，脚手架眼等孔洞填实堵严；砼墙表面凸出较大的地方要事先剔平刷净，并用界面剂抹砂浆进行毛化处理，并喷水养护，增大砂浆与基层的粘结力；抹灰工程宜在砌体砌筑完毕后60天进行，至少不得少于30天；5．砖砌体抹灰前一天，应对施工墙体浇水湿润，让基层吸足水分，以抹底灰后，用刮杠刮平、搓抹时砂浆保持潮湿柔软为宜；6．外墙抹灰必须分层进行，严禁一遍成活，待每层终凝后，方可进行下一层抹灰。施工时每层厚度宜控制在6～10mm。各层接缝位置应错开，并设置在砼梁、柱的中部；7．外粉必须设置分割缝。窗台、阳台等处粉刷的坡度不小于29％，不得出现排水不畅现象；8．窗台抹灰后应加强养护，以防止水泥砂浆的收缩内力和由窗间墙及窗台下的墙身自重大小及沉陷不同产生的负弯矩引起的外力组合在一起，加速产生抹灰的裂缝；9．夏季应避免在日光曝晒下进行抹灰，气温高或风大时施工应加强养护，防止水泥砂浆过早失水产生裂缝。养护应在每层抹灰终凝后进行；10．水泥砂浆抹灰时宜用普通硅酸盐水泥或矿渣水泥，砂宜用中、粗砂，不可使用细砂、粉砂，其含泥量不得超过2％；11．粘贴面砖前，应先将面砖在清水中浸泡2个小时，然后取出晾干。使用时达到外干内湿，待中层抹灰终凝后，方可进行粘结；12．面砖粘结完工后，认真清理面砖缝内的残余砂浆，喷水湿润后，用1∶1水泥砂浆勾缝。勾缝要凹进面砖1mm。勾缝砂浆要嵌填密实，接搓处要平整，不留孔隙； 13．分割条安装时，要刷浆均匀饱满，镶贴牢固密实；14．窗洞抹灰最好是由外粉的施工单位一次完成。窗框安装前应对预留洞口尺寸进行复核，用防水砂浆刮糙处理，然后进行窗框固定