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经济适用房成本控制探究 一、经济适用房概述 经济适用房是保障性住房中最具代表性的住房类型。在 保障住房质量的同时，使成本降到最低，经济适用房的房价 才可以被中低收入家庭所接受，才能真正体现其“经济” 性。 （一） 经济适用房概念经济适用房是保障性住房中最 具代表性的住房类型，是我国政府现阶段解决中低收入群体 住有所居的主要手段之一。经济适用房是指政府提供优惠政 策，限定套型面积和销售价格，按照合理标准建设，向城市 中低收入住房困难家庭供应，具有社会保障性质的的住房类 型，也是现在可以让中低收入家庭买得起房的住房供应模 式。经济适用房建设的根本目的是帮助中低收入家庭解决住 房困难问题。 （二） 经济适用房与商品房区别经济适用房作为保障 性质的政策性住房，其盈利目的并不是很强，但要做到低成 本、高质量、最大限度地体现经济适用房的特性，并不是一 件易事。所以，经济适用房既有一般建设项目的特征，又有 其自身发展的特点，不能完全等同于一般的商品住房。经济 适用房与商品房的不同之处如表1所示。 （三）经济适用房成本控制问题在经济适用房的建设 中，由于政府限定套型面积，限定销售价格，对开发商的要 求非常严格，开发商必须严格控制各项成本才能实现政府允 许的1%?3%的利润，如果稍有不慎就有可能亏损。有些企业 为了降低成本，追求更多的利润，在房屋质量上降低标准、 偷工减料，出现了许多诸如“墙脆脆”的事件。例如北京亦 庄某经济适用房，查出建设方用低价不符合规定型号的混凝 土施工建房，所有房屋全部爆破重建。因此，只有用科学的 方法控制成本、保障质量，将此二因素有效结合，企业才能 更好地建设经济适用房，解决中低收入家庭住房困难的问 题。 对经济适用房成本进行控制，既要进行横向控制（全面 投资控制），又要进行纵向控制（分阶段控制），才能有效地 节省建设资金，降低成本。各项费用在成本构成中所占比例 及重要性各不相同，成本控制也要区分侧重点。表2是北京 市某房地产企业某经济适用房项目成本结构。 从表中不难看出，在直接费用中，所占比例最高的是建 筑安装工程费，可见这一要素是成本控制的重点。本文把建 设项目成本控制分为四部分进行：首先是前期规划设计阶段 的成本控制，分为土地成本和前期工程费用；其次是项目建 设施工阶段的成本控制，包括建安费、配套费和其他费用； 然后是贯穿项目整个建设过程的费用，归集到间接费用中， 较为重要的是管理费用、财务费用、税费和一些其他费用； 最后是竣工验收阶段，由于这一阶段成本费用非常低，所以 本文对此阶段成本控制不做详细分析。 为了更加清晰反映每一阶段成本控制的各项支出，仍以 北京某房地产企业2009块地经济适用房项目为例，把前三 个时段成本细分到各项费用之中，见表3，表4和表5所示。 二、前期规划设计阶段成本控制 前期规划设计阶段的工作主要是为了开工建设做好准 备，包括土地成本费用和前期工作费用。 （一）土地成本费用从理论上讲，经济适用房用地应 当纳入城市用地的使用规划中，以政府划拨方式取得，政府 应该提供已经拆迁征地完的土地，经济适用房的开发商可以 直接建设。但实际上开发商取得的土地是需要进行征地拆迁 工作的，所以在前期规划阶段的建设中，会发生土地费用的 支出，包括征地拆迁费和土地出让金。征地拆迁费是开发商 根据具体地块的实际情况征用土地时所发生的费用，其中分 为征地费用和拆迁安置费用两大类。在征地费用中，开发商 所要支付的对象是土地的现有使用人，例如国有企业、乡镇 政府等。对于拆迁安置费的补偿内容，包括两个方面：一个 是指土地在征收过程中，对征收土地的现有使用人进行的补 偿，另一个是对征收土地上房屋拆迁的补偿安置。土地出让 金是各级政府土地管理部门将土地使用权出让给土地使用 者，按规定向受让人收取的土地出让的全部价款。政府对经 济适用房实行行政划拨的优惠政策，住宅部分免收土地出让 金，但配套的商业部分按建筑面积收取。 综上所述，对于征地拆迁费这一项费用，开发商需要与 土地现有使用人进行协商谈判，不同地块的使用人，情况也 会有所不同，只能在协商谈判中尽量争取用较低的费用取得 土地。而针对土地出让金，没有一系列控制措施，开发企业 只有充分利用政府的优惠政策，通过免交土地出让金来达到 控制成本的目的。 （二）前期工作费用前期工作费主要包括立项可研费、 勘察设计费、报建费、工程监理费及场地平整费等。在上述 案例中前期工程费占了总成本的3.69%，其中勘察设计费只 相当于总成本的1%?2%。而这1%?2%的费用，对工程成本 的影响程度却是70%-85%o因为勘察设计是经济适用房开发 项目前期准备工作至关重要的一步，它是基础设施建设和项 目建设的基础。工程勘察是指为满足项目规划、设计、施工、 竣工及综合活动所需要的前期准备工作，具体来说就