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房地产估价风险及防范剖析 　　摘 要：在未来一段时间内，房地产估价将朝着国际化及市场化的方向发展，服务业将更加多元化。 但目前房地产评估行业在开发和运营上还存在不少缺陷，应采取有效措施促进市级房地产评估行业从而进一步发展，确保行业的可靠性和安全性。 在此基础上，文章提出了规范房地产评估市场的对策建议，旨在为房地产评估市场提供参考和帮助 。 　　关键词：房地产估价；风险；防范措施 　　近年来，房地产业及相关行业的蓬勃发展促使了估值业的业务量大幅增长。 数量的增加不仅体现在数量上，还体现在企业的类型上。 除了房地产抵押贷款估值，房地产交易估值等传统类型的估值业务外，还出现了新兴的房地产资产证券化和房地产保险估值。 这意味着更多行业和更多用户的估值报告对房地产估值结果提出更多的预期，房地产估价机构和评估师承担更大的责任。 但是，房地产评估引起的诉讼纠纷也随着业务量的增加而增加。 房地产评估风险带来的问题亟待解决。 　　一、房地产估价风险的特性 　　多重因素是房地产估价风险的重要特征。 整个评估过程的任何方面和步骤都存在估值风险，具体环节的风险由多种因素组成，涉及到相关经济主体，评估人员，评估人员和政府利益，人员道德，管理层 组织，政府的政策和法律可能成为风险因素。其次，评估工作完成后，客观上形成了房地产估价风险因素，但这些因素不一定出现，临时性关联方需要承受损失，责任没有成为现实。 一旦这些风险因素被揭示和改变，就会变得危险。 但一旦相关利益相关方了解情况，不能承受由此造成的损失，潜在风险将转化为事实风险[1]。最后一点就是房地产估价的结果并不是唯一的，这是由房地产估价的特点决定的。 同时也决定了制定估值方案，选择估值方法和依据，选择客户等方面的差异，因此估值结果也会有所变化， 估值风险难以定量判断。 　　二、房地产股价风险分析 　　1.1相关法律法规的不完善和漏洞 　　在当下房地产估价有关的法律中，只有《城市房地产管理法》有关房地产估价的条款，但没有对其具体操作明确规定。在法律法规层面，1999年建设部颁布的《房地产估价规范》至今一直在使用。作为房地产评估最高层次的指导思想，《房地产评估规范》中有很多规定不能适应新经济时代的需要，甚至存在漏洞。 《房地产估价规范》对部分新型估价业务没有提供详细规定，使估价师在评估工作中有较大的自由裁量权，导致估价结果出现偏差。另外，《估价机构管理办法》和《估价师注册管理办法》也有相关规定，与当前行业平稳有序发展相矛盾，是房地产风险评估的隐患。 　　1.2估价的客体与主体信息不对称 　　从接受委托房地产估价手续，起草估价工作方案，收集资料到现场调查等一系列筹建工作进行估价工作，受到客户故意提供虚假信息，评估人员确定缺乏经验的原因， 信息不对称现象。 房地产估价师对待估价对象的确切价值取决于详细可靠的基本信息，合法权利证明书和实际市场价格等相关信息。 如果这些资料中存在缺陷和缺陷，将直接影响评估人员作出与评估对象真实值不一致的估计，从而导致房地产估价风险。 　　1.3估价人员职业能力及道德风险 　　对估值目标进行客观的价值判断，要求房地产评估人员要站在公正的视角。 然而，在实际工作中，评估人员往往受到各方面的诱惑。 从业人员道德价值低，违规成本低，缺乏职业道德考核制度，往往为房地产评估行业的潜在腐败提供了温床。 　　三、房地产股价风险的主要防范措施 　　1.1制定相关法律及法规 　　为确保我国房地产评估业在当前经济体制下的长远发展，应制定实施原则和行业技术规范的有关法律法规。这不仅解决了行业间存在的恶性竞争，也解决了行业技术需求，增强了风险评估机构的风险意识和自我责任感，规范的评估步?E和评估方法。在我国，房地产评估市场能否长期健康发展，不仅受到地方政策的制约，还应与整个市场的经济体系相结合。许多城市主要依靠国家有关法律法规限制市场评估机构和评估机构的评估，政策必然会有不可能涉及的地方，很多法律法规已经不能适应当今的经济体制[2]。因此，要运用有关部门制定或完善相关法律法规和政策，形成完整的法规体系和法律体系，使整个评估机构能够健康地进行规范运作。 　　1.2建立相关信息数据系统 　　评估师在估值过程中需要大量信息作为估值的类比和参考依据，因为信息不准确，不完整导致的风险更难避免，这与当前房地产信息透明度不足有关。 房地产信息包括房地产市场，政府政策等有关信息，指的是政府可以开通的土地出让金，土地出让金计划和房地产公司信用档案，房屋租赁管理，现有房屋转让，房地产所有权登记 ，房地产预售管理和房地产市场交易信息。 　　1.3加强培训制度，提高员工专业素质 　　房地产评估师目前是房地产评估市场的主体。评估师应具备最好的专业素质，坚实的房地产评估理论和良好的职业素质，