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德阳市实施国家房地产调控政策效果初析 　　摘要：本文主要探讨国家房地产调控政策在德阳市商品房住房市场实施过程中效果之所以不够理想的原因。 　　关键词：房地产市场 　　中图分类号：F293 文献标识码：A 文章编号： 　　Abstract：This paper mainly discusses the reasons for the undesirable effect of implementing national real estate control policies in Deyang city’s commodity house market. 　　Key Words: real estate market 　　 　　 从1998年下半年起，中央政府决定停止福利分房，开始实行住房商品化。2003年4月起，中央政府已经意识到了房地产业发展中存在的问题及其对国民经济可能产生的消极影响，开始实行一轮接着一轮的房地产调控政策。房地产调控希望达到的目的是让房地产业健康发展，结果却不够理想，八年后的今天，“蜗居”、“蚁族”、“房奴”、“裸婚”成为流行词，表明调控政策效果不够理想，相当一部分普通老百姓只能望房兴叹。 　　 国家房地产调控政策在德阳商品房住房市场中效果之所以不够理想有三个方面的原因。原因之一，是部分地方政府、部分管理机构、部分工作人员的认识不足和本位主义倾向，妨碍了对中央房地产调控政策的认真切实贯彻执行。他们只片面地看到这些年来房地产业、房地产市场的发展带来大量土地出让收入、有关税收，带动就业、相关产业、城市建设、市容改造、人口聚集等的迅速发展，对本地区、本部门的经济利益，而看不到或不重视其中隐藏并迅速发展着的金融风险、市场风险、产业结构失调风险、土地资源紧缺风险、环境和生态风险、民生风险、社会冲突风险。这种思想根源和利益动机使他们往往强调所谓本地、本部门、本阶段特殊论，对中央政策私下打折扣、走形式、留缺口，光说不动或动而不力，影响政策的实施和效果。个别政府官员和工作人员直接卷入房地产领域的违法、违规活动，从中牟取个人私利，更对中央政策抱抵触、抵制态度。 　　 原因之二，在于房地产市场尤其是其中的商品住房市场上供求关系的特殊性。我国国土资源总量的不可改变，基本农田、森林、生态、环境等的长期保护要求，以及城市总体规划的严格限制，决定城市建设用地供给的有限性，其中可用于房地产开发尤其是商品住房开发的土地供给必然更有限，这大大地制约着房地产开发供给规模和商品住房开发供给规模的扩大。尽管在地方政府积极支持、银行巨额贷款帮助、房地产开发丰厚利润刺激开发商扩大开发规模并且其他来源资金大量投入的情况下，我国房地产业发展迅猛，商品住房供给能力大大提高，但是仍然远远赶不上商品住房需求的急剧增加，供求矛盾越来越尖锐。 　　 导致商品住房需求的急剧增加的因素很多，我国改革开放以来国民经济持续30多年高速度增长，居民收入大大增加，在衣食无忧、温饱问题解决以后，正在全面走向小康，追求更好的住、行消费，有强大的住房购买能力和强烈的居住改善愿望。据测算，消费者对住房的需求收入弹性大于1，也就是说，人们的收入高速度持续增长，将导致对商品住房需求持续以更大幅度增长。这是决定我国商品住房持续大量增加的最基本因素。此外，住房分配货币化改革和个人住房抵押贷款制度、个人住房公积金住房抵押贷款制度的推行，为居民提前实现商品住房需求提供了强有力的支持。在城乡差距日益扩大的情况下，不计其数的农村人口纷纷向城市非农产业转移，暂时地或永久性地移居到城市，其中收入较高的部分直接加入城市新建商品住房需求者队伍，更多的人或者需要在城市租住私房、或者试图购买二手甚至三、四手住房。德阳统计局提供的数据显示，2005年至2010年德阳市农村人口向城市非农业人口转移人数逐年增长，城镇化率也在不断提高。这就为另一些人购入商品住房开展出租经营或待房价上升后出售牟利的投资性需求、投机性需求提供了持续的支撑力量。德阳市旌阳区天元镇、工农村八角、秦宓小区、双拥小区拆迁安置房建设工程陆续进行。黄河路以南、岷江路以北、旌湖以西、宝成铁路以东范围内47条旧城道路改造工程陆续开工。都将使得大量城乡居民家庭成为“拆迁户”，形成有一定“刚性”的被动住房需求。这些因素决定了德阳市商品住房需求必然长期保持巨大规模和高速增长势头。 　　 商品住房长期供不应求的尖锐矛盾，使我国商品住房价格具有长期上涨的基本趋势，在经济发达的大城市里更为突出。如果仍然以2003年国务院《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》提出的政策目标来衡量现在的情况，那么房地产市场、商品住房市场的供求总量没能实现基本平衡，住房价格更没有做到基本稳定，调控政策似乎收效不大。但是中央坚持我党实事求是的思想路线，在认识、决