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我国房地产上市公司获利能力实证剖析 　　【摘要】因子分析法是在企业绩效评价中广泛运用的一种分析评价方法，本文基于该方法，同时应用改进的杜邦分析法建立房地产上市企业获利能力的评价指标体系，对我国房地产开发企业的获利能力进行实证分析，得出结论并指出在研究上的局限性，提供了一种结合实际的企业获利能力评价方法。 　　【关 键 词】杜邦分解法；因子分析法；房地产；获利能力 　　 　　中图分类号：F293.3 　　 　　 　　房地产业作为我国的支柱产业之一，是我国国民经济的重要组成部分。依托国内高涨的消费和投资需求，我国房地产业的总体规模在近几年迅速扩大，房地产销售价格不断走高。从盈利水平上来讲，房地产开发企业已经成为近几年最赚钱的企业类型之一。与此同时，也造成了房地产行业过热的现象，引发了人们对于房地产企业未来发展前景的疑虑。本文基于此现状，采用实证分析的方法，通过构建合理的评价指标体系，对房地产企业的获利能力作出评价，以此来客观认识我国房地产企业的经营获利能力。 　　1.我国房地产上市公司现状 　　目前我国房地产企业依据其主营业务可以分为房地产开发与经营企业、房地产管理企业和房地产中介服务企业，其中房地产开发与经营企业数量最大，占的比重最大，也是目前房地产上市公司的主要组成部分。 　　1.1数量少，代表性强 　　据统计，以全国房地产开发企业数量为基数，我国房地产上市公司（包括大陆注册的在香港及海外上市的公司）只占到0.2%，意味着100家房地产开发企业中只有2家上市。 　　从总体质量上来看，房地产上市公司借助于股市融资平台，在综合实力、融资能力、总体规模、盈利能力方面都大大领先于业内未上市公司，能够较好地代表整个房地产行业。在上市公司信息披露机制下，我们可以完整得获取房地产上市公司的财务状况指标，从而有利于进行财务分析，得出科学的评价结果。 　　1.2分布广，区域集中 　　房地产上市公司分布与地区经济密切相关。经济发达程度、地区收入水平和人口密度对房地产业的发展有重大影响，经济发达地区的居民收入水平较高，吸引外来人口的能力强，对房地产这种一次性消费高的商品的需求大，房地产企业就越集中。 　　广泛的市场需求是房地产开发企业的根本立足点，也造就了我国房地产开发企业遍地开花的景象。可以看出，我国绝大多数省份都出现了房地产上市公司，其中尤以广东、上海、北京和浙江四个省份（或直辖市）的上市公司最多，而其他地区的房地产上市公司分布较为分散。同时经调查发现，房地产上市公司越集中的地区，市场竞争越激烈，迫使企业增强自身实力，以适应市场需求。 　　1.3总体规模小，地区性企业与全国性企业兼有 　　对国内外横向比较，我国房地产开发公司在规模上远未达到国外大型房地产开发公司的体量：一方面是我国房地产市场发展较晚，我国自1998年停止了住房分配制度，正式将房地产从计划推向了市场，而发达国家的房地产市场已经经过了百余年的发展，无论在市场运行程序和市场规范上来看都远远超过我国，尽管近几年我国在房地产市场建设上已经取得了较大的进步，但差距仍旧较大；另一方面是我国居民总体收入水平不高，这在一定程度上限制了我国房地产企业规模的进一步扩大。对沪深两市行业板块间纵向比较，我国房地产板块无论从利润总额还是经济规模上来看都不及钢铁、汽车、石化等行业。 　　房地产具有不可移动性，决定了该行业的地区限制较强。随着市场经济体制的进一步完善，近几年我国一些房地产开发企业逐渐打破了这一限制，这其中包括万科、保利等大型上市公司纷纷跨地区成立分公司，他们代表了我国房地产市场发展的一种必然趋势，但地区性上市企业仍然占据多数，他们大多是各地区房地产开发市场的佼佼者。 　　2.评价指标体系构建 　　企业获利能力主要由财务活动和经营活动反映出来，笔者由此出发，采用邵希娟、田洪红提出的改进的杜邦分析方法从4个方面构建房地产上市企业获利能力的评价指标体系，包括实际盈利能力、资产使用能力、财务费用控制能力和财务结构优度。 　　2.1实际盈利能力 　　这一能力主要由税后经营利润率（X1）来体现，它是净利润与营业总收入之比，意味着每一元钱的营业收入带来的实际净利润的额度，反映了一个公司经营活动的盈利效果。税后经营利润率越高，说明公司经营活动在盈利方面效率越高。 　　2.2资产使用能力 　　主要指的是资产的使用效率，由下列三个指标来共同体现： 　　①总资产周转率（X2）：是指企业在一定时期内营业收入净额与平均资产总额的比率，主要考察企业总资产的运用效率，是总资产周转速度的财务表现，总资产周转率越高，说明总资产周转速度越快，上市公司的销售能力越强。 　　②固定资产周转率（X3）：也叫固定资产利用率，新的会计准则规定固定资产周转率是营业总收入与平均固定资产净值