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浅述如何提高住宅小区物业费收缴率问题 　　【摘 要】物业费收缴率关系到物业企业的生存和发展，然而目前住宅小区普遍存在的“收费难”问题已经成为制约物业服务企业发展的“瓶颈”，从而在一定程度上影响了整个行业的健康发展。本文通过对住宅小区物业收费难现状及原因进行了简要分析，提出了提高物业费收缴率的具体措施。 　　【关键词】住宅小区；物业费；收缴率；措施 　　1.住宅小区物业费收缴现状 　　2008年中国物业管理协会发布的《物业管理行业生存状况调查报告》（以下简称《报告》）中显示，在被调查的全国31个省、自治区、直辖市的4600家物业服务企业中，仅有40.07%的企业盈利，平均盈利额81.28万元/年；19.17%的企业盈亏持平，而企业亏损的比重占到40.76%，平均亏损额为37.22万元/年，从以上数据可以看出物业服务行业整体经营效益不乐观，究其原因，物业费收缴率低成为制约物业企业发展的瓶颈。同时，从《报告》中对不同物业类型的收缴率的调查结果来看，办公物业和工业物业的收缴率高一些，能达到90%，而居住型物业的收缴率仅为70%左右，在目前的物业管理项目中，居住型物业是物业市场的主流，所以住宅小区的物业费收缴率过低，致使物业企业资金周转困难，严重影响了物业企业的发展，难以维持正常的服务和经营。 　　2.住宅小区物业费收缴难原因 　　由于住宅小区是人们安身、藏物、休息和从事日常生活的场所，根据它的特点，影响物业费收缴难的原因有以下几方面： 　　2.1开发商遗留问题直接影响业主交费意愿 　　开发商遗留问题主要包括两方面：一是房屋质量存在问题；二是开发商承诺未兑现，业主未得到承诺利益。一般新开发小区的物业公司都是由开发商指定的，于是有的业主就将开发商与物业公司等同起来，当业主购买的房屋出现质量问题、小区规划“蒸发”、绿化“缩水”等诸如此类的情况出现时，业主就将对开发商的不满发泄到物业企业头上，于是物业服务企业便无奈地成了替罪羊。此外，有些物业服务企业为了扩大管量，对开发商妥协，降低承接标准接管物业，也为日后的服务工作埋下了隐患。 　　2.2物业企业的服务意识不足、服务质量不高 　　2007年国务院新修订的《物业管理条例》中，将“物业管理企业”改为“物业服务企业”，明确了物业企业和业主之间是服务与被服务关系，而不是管理与被管理关系，然而有的物业企业并未能转变思想，依然存在“重管理，轻服务”的做法，缺乏服务意识，对业主的服务不到位或服务水平过低，从而导致业主拒绝交纳物业费。 　　2.3业主对物业消费存在认识误区 　　物业管理在我国兴起的时间并不长，是近二十年来适应改革开放政策的不断深化及日益增长的社会需求而形成的新兴行业，因此物业服务作为一种商品还没有被大众完全接受，业主对“掏钱买物业服务”的消费观念还没有完全形成。同时由于业主对物业管理这个行业缺乏认识，因此在现实生活中经常会出现以下误区：没入住不交物业费；未签物业合同不交物业费；法不责众跟风不交费等等。 　　2.4业主大会、业委会未发挥作用 　　《物业管理条例》中业主大会制度被作为一项重要制度被明确提出，业主大会是全体业主的自治组织，业主委员会是业主大会的执行机构，作为产权人和物业使用人的业主是小区真正的主人，所以物业服务不光是物业服务企业一方的事，也是全体业主的事，业主应通过业主大会这一渠道充分行使自己的权利，发表自己的观点，参与到小区服务中去。然而很多小区的业主没有意识到这一点，有些小区在全部入住几年后仍没有召开过业主大会，没有组建业主委员会，还有的小区即使按规定成立了业主委员会，但其成员对物业服务相关知识了解甚少，对其职责认识不清，缺乏足够的精力、热情，业主委员会形同虚设，因此当业主与物业企业产生纠纷时，业委会不能起到桥梁作用，化解双方的矛盾，从而业主采取拒交物业费来解决问题。 　　3.提高住宅小区物业费收缴率的措施 　　3.1物业企业应加强物业管理的早期介入工作 　　物业管理早期介入可以减少工程规划设计和施工遗留的问题，弥补建管脱节造成的对物业管理的先天不足，最大限度地避免业主入住后因施工质量及配套设施不完善而造成的不满和由此产生的纠纷，从而为物业管理费的收取打下良好基础。 　　3.2物业企业应不断提升物业服务品质 　　物业服务企业必须从构建和谐社会的高度，重视物业企业服务品质的提升，同时要采用服务公示制度，即企业提供服务的详细情况要告知业主，并且还要接受社会公众的评价和监督，从而再将服务标准融入到操作规范中，将专业标准和规范管理相结合，不断提升服务品质。以“质价相符、优质优价”为原则，遵循“以人为本、对人关心”的物业管理方针，想业主之所想，急业主之所急，持续改进工作，使业主获得“等值”乃至“超值”服务。 　　3.3加强正面宣传和引导，树立正确