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浅述当前我国房地产销售发展方向 　　摘 要：随着我国房地产市场的繁荣和发展，市场的分工也越来越专业和细致，房地产市场也更加理性和成熟。销售作为房地产行业的关键环节，在市场中起着回笼资金、维护形象的重要作用。所以，只有让销售从开发环节中走出来，作为一个新兴行业单独服务于房地产市场，才能更有助于房地产市场的快速发展，从而推动我国经济社会的进一步繁荣。 　　关键词：房地产销售；代理；发展趋势 　　1 前言 　　房地产开发是指按照城市建设总体规划和社会经济发展的要求，在国有土地上进行基础设施建设、房屋建设，并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的行为，它是城市建设综合开发的组成部分。随着我国房地产市场行业分工的细化，房地产经纪公司应运而生。它们以新建商品房销售代理为主要业务，主要为房地产开发商提供营销策划、投资分析等咨询业务，并承担相关房地产的代理销售业务。开发商和经纪公司凭借各自的优势和业务特长，在繁荣我国的房地产市场中起着十分重要的作用。由开发商进行商品房开发，由经纪公司代理销售已成为一种发展趋势。但在一些市场不太成熟的城市，受传统观念的影响，仍有为数不少的楼盘还是由开发商进行自主销售。以下，从楼盘销售的认识误区及楼盘销售的发展趋势两方面，谈一谈对房地产开发和销售的认识。 　　2 目前开发商对自行销售的认识偏见 　　2.1 自行销售能维护开发商的品牌形象 　　目前，开发商的服务意识明显提高，他们会把这种意识贯穿于销售的全过程。他们认为，只有自行销售才能把所销售的楼盘与服务更紧密地联系在一起，从而有效维护自身形象。开发商对经纪公司的整体素质产生质疑，认为经纪公司只会为自己的利益而努力，不能与开发商进行有效的配合。 　　事实上，作为专业代理公司，经纪公司的形象、开发商的形象以及楼盘形象是一个整体品牌。在项目销售过程中，经纪公司与开发商是一种合作伙伴关系。经纪公司在销售策略的制定与执行上，其行为都代表着开发商。他们一方面会及时捕捉市场信息，给开发商提出合理化建议，在沟通中达成一致；另一方面，由于销售业绩是考察经纪公司行业形象的一项“硬指标”，为维护自身行业形象与企业生存的要求，他们会竭尽全力推动项目的市场运行，而不会为单纯追求利润而无视市场规则。 　　当然，一些无良的代理商在一期工程的销售时，根本不考虑对二、三期销售的影响，更不会为它们的销售预留足够的空间。他们或者故意不合理定价，低价销售，致使好楼层、好单元快速卖出。然后按销售额提取佣金走人，给发展商留下一个烂摊子；或者虚假承诺、超越委托权限销售等。但我们不能因噎废食，随着我国房地产经纪法律制度的健全和经纪市场的逐步规范，这部分公司将会被市场淘汰。 　　2.2 自行销售可以降低销售成本 　　有的开发商认为，自行组织销售，能对销售费用进行控制，有利于降低营销成本。同时可以节省代理公司的销售佣金，因此销售成本低，这其实是一个认识误区。佣金作为应付报酬是看得见的销售支出，只是“显性销售成本”；而与之相对的是看不见的销售支出，即“隐形销售成本”，这种成本无可估量。开发商自有资源的投入，虽然在形式上并没有支付，但事实上却在付出。如人力、物力、财力的支出以及与销售操控失误等所造成的资金回笼迟缓、销售积压、拖延导致的资金利息、资金利润率降低等，并且随着销售周期的延长，隐形销售成本将会越来越高。 　　2.3 自行销售能有效控制销售的节奏 　　有开发商认为，自行销售可以及时调整销售节奏，使节奏有条不紊、有张有弛，使销售单位合理搭配。同时销售价格也应做到灵活多样、及时到位，防止大的失误。 　　事实上，开发商将项目进行到销售阶段时，不但对项目投入了极大的人力、物力和财力，并且在开发过程中对自己的项目也产生了一定感情。因此，在对项目市场优劣的认识上，往往是感性大于理性。在潜意识里，总是更多地关注自己项目的长处；而对于不足之处，或有意美化或视而不见，导致市场对所开发项目的认识（市场需求）与自己对所开发项目的认识（市场供给）有较大偏差。不自觉的情感掩盖了市场的需求，由此导致其在营销操作过程中对市场把握的准确性降低。营销战略中，在价格策略和销售节奏这两个最关键的环节上，因为感情的因素，也很难因为市场的变化做出及时的判断和调整，从而加大销售风险。而经纪公司作为“中间人”，能客观的把握房地产项目，从而做到合理定位，制定符合市场需求的营销策略，最终实现商品房的顺利销售。 　　3 房地产企业绿色营销策略与措施 　　3.1 遵循绿色开发理念，做好绿色规划策略 　　房地产开发首先要具备绿色开发理念，做好绿色规划。绿色开发策略吻合房地产企业文化，能兼顾环境效益、经济效益和社会效益，随着时间的推移，“绿色开发”的价值观体现会越来越大，绿色优势会越来越明显。绿色开发要突出“宜居”理念，强调尊重自