不动产经营管理策略.PDFVIP

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不动产经营管理策略

不動產經營管理策略 Chapter 1 經營與管理概論 Chapter1 經營與管理概論 本章提示 1.重點 : ※在探討不動產經營管理的基礎概念(意義 、 功能 、理論與市場演化)。 ※ 「不動產」的涵義廣泛 ,包括市場的、產品 的、企業的與制度的多面議題 ,故「不動 產」的探討內容 ,包含了建物與土地的財產 權利制度 (市場 ) ,建築產品的數量與品質 (產品 ) ,建築投資的企業經營(企業 ) , 以及建築產品的製造與服務 (產品 ) 。 Chapter1 經營與管理概論 2.範疇 :從生產及銷售建築產品的企業經營觀 點,界定 「不動產」是一種可以投入要素及運 用生產方法來銷售獲利的資源而且產權明確私 有 ,於是學習不動產經營與管理的重點 ,在於 應建構足夠的 「知識 」及方法 ,使握有的低價 值資源變成高價值的市場資源或產品 ,同時也 應學習如何有效地掌握市場關鍵的 「資訊」, 以利生產的產品(迎合消費者所好)能夠順利出 售獲利 ,為企業發展持續建構下一次發展的新 基礎 。 狹義不動產與廣義不動產 更廣義的不動產 1-1不動產經營管理的內涵 一、不動產經營管理的內涵 (ㄧ些方向) (一)探討不動產的經營管理可分為兩個主體 或對象 :一為企業生存的經營管理;另一為 企業握有資源(產品)配置的經營管理 。 (二)「不動產經營管理」在狹義上的定義 , 可稱不動產經營管理 :是一門運用經濟學、 財務管理與管理學 (如組織管理、市場與行 銷)的相關知識 ,以探討不動產企業、產權 及其資源產品 (含租售的相關服務管理)在 經營與管理的相關問題 。 1-1不動產經營管理的內涵 一、不動產經營管理的內涵 (狹義) (三)不動產經營:張金鶚(1996)由風險與報酬角度 指出 ,不動產經營非僅指不動產公司或企業之經營, 而是擁有不動產的資源與產品後 ,如何經營該不動產 標的以創造利潤 ,並減少經營失敗導致損失之風險。 (四)不動產管理:張金鶚(1996) 以投資開發者觀點 論,不動產管理可包括著購屋的諮詢 、購屋的財務管 理(包括資金運用 、財產的維護及租賃管裡)、銷售 及售後服務之諮商與管理活動 。不動產管理,消極面 可讓建築物保值或減緩貶值 ,積極面可運用管理方法 讓建築物價值不跌反漲或維持穩定報酬率 。 1-1不動產經營管理的內涵 二、經營管理之標的物 (資源與產品) (一)不動產標的物類型:房屋(房)、土地 (地)、產權與制度 (產)。金融資源(產權) 的運籌能力是企業發展關鍵(如美國二次房貸 市場與金融市場)。 (二)不動產建築物類型:商業、辦公、工 業、渡假中心 、主題樂園、公共建築…。 (三)不動產相關企業:建築、開發、鑑價、 仲介 、廣告代銷、地政事務 (代書)、大樓 管理 、保全、網路管理、清潔、宅配、環保 工程等 。 1-1不動產經營管理的內涵 三、不動產經營管理之目的 、功能與內容 目的(以人的企圖心為主) (一)經營管理 1.不動產經營管理最重要目的是能從優良的經營 管理中獲取最大現金流量收入 。 2.目的二是藉由有效維持不動產本身的品質 ,營 造高級感 ,使不動產最後賣出階段能獲得較好 的售價 。 3.目的三是透過第三者取得更佳的知識與知訊 , 以利分散 資本投資的風險(管理要做 中學)。 1-1不動產經營管理的內涵 (二)經營管理之功能 ︰發揮該標的物最適利用效率 。 1.空間利用計畫提供 2.不動產出租行銷 3.不動產經營管理 4.給投資者的評估建議 (三)經營管理之項目 1.住戶(人)的管理服務 2.相關行政事務(事)的運作經營 3.房屋(物)的管理維護 (四)交易成本的選擇:自我經營管理與委託經營管理 1.自我經營管理 :當投入的成本小於收益時,可行的。 2.委託專業經營管理者 :當投入的成本大於收益時,則 委託專業者來

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