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转租合同效力浅述 　　[摘 要]针对转租问题，我国《合同法》仅规定“承租人自行转租的，出租人可以解除合同”。并没有对转租合同的效力问题作出规定，从而在司法实践中引起一些争议。针对这些争议，本文首先以一个具体的案例为切入点，列举出现今司法实践中关于转租问题的主要观点。然后，简要介绍一下国外先进国家关于转租合同效力的立法经验及做法，并把这些经验、做法与我国转租合同的相关规定加以比较，指出我国关于转租规定的不足。其次，借鉴国外的立法经验，结合我国法律法规的实际，在全面分析三种观点的基础上，提出解决转租合同效力的思路。最后，笔者把这一思路运用到具体的案件中加以印证。 　　[关键词]转租合同 合法转租 非法转租 效力浅析 　　 　　作者简介：张春茹（1977-），山东大学法学硕士，淮北市中级人民法院法官。 　　 　　转租问题在社会生活中大量存在，转租纠纷也是频繁发生。并日渐增多。比如淮北市两级法院受理的租赁案件占整个民事案件数的比重2004年为1%，2005年为5%，2006年为8%，2007年为15% 。在这些租赁纠纷中，基本上都涉及到转租问题。《合同法》第224条对承租人的转租，规定了两种情况：一是经出租人同意的转租。转租合同当然有效。经出租人同意的转租，细分起来，又可分为事先的同意或事后的同意。不管是事前同意还是事后同意，转租合同都是有效的。但对未经出租人同意的转租，即擅自转租的合同效力未作明文规定，仅仅规定“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”。下面本文对这一问题进行分析探讨，提出解决问题的办法，期望对解决大量的租赁纠纷、和稳定当前租赁市场有所帮助 　　 　　一、问题的提出 　　 　　2001年2月，李一飞承租乾龙湖矿门面房用于经营网吧，在租赁合同中，双方约定租期至2006年2月，不允许李一飞擅自转租。2003年3月，李一飞把门面房租赁给张勤使用，租期至2006年2月。2005年3月，乾龙湖矿进行改制，认为李一飞未经其同意，擅自转租，决定撤销其与李一飞的租赁合同，收回门面房进行重新租赁。于是张勤向法院起诉要求认定转租合同有效。需要说明的是李一飞一直按期支付租金，乾龙湖矿一直接受租金。对该类转租合同的效力问题，结合本案主要有三种观点。 　　第一，转租合同有效。本案涉及两个民事法律行为，租赁行为与转租行为，不应把租赁与转租相混淆。转租行为是当事人真实意思的表示，是合法的民事法律行为，依据《民法通则》第54、55 条之规定，转租合同是有效合同。 　　第二，转租合同无效。李一飞与乾龙湖矿的租赁合同中明确约定“不得转租”，李一飞将门面房转租给张勤就是无权处分。我国《合同法》第51条规定：无处分权人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权人订立合同后取得处分权的，该合同有效。否则就是无效合同。结合本案，可以看出乾龙湖矿提出解除租赁协议的主张，也就是没有对李一飞的转租行为进行追认，所以转租合同无效。 　　第三，合同效力待定。在出租人不知情的情况下，承租人将房屋转租给次承租人后，出租人知道转租的事实，此时出租人可能会产生两种态度，一种是同意；一种是不同意。如果出租人同意转租，那么转租合同有效；如果出租人不同意转租，那么就意味着出租人有权解除出租人与承租人之间的租赁合同，如果出租人解除该合同，转租合同也就无效。因此，在出租人不知情的情况下的转租合同属于效力待定的合同。结合本案，对2003年3月-2005年3月期间，乾龙湖矿没有主张解除权，也没有明确表态同意转租，所以这期间的转租合同是效力待定的。 　　针对，上述三种观点从不同角度阐述了转租合同的效力问题。都很有道理，也很深刻。为深入理解这些观点的内涵，进一步认清转租合同的效力问题，我们先来了解国内外关于转租合同的相关规定。 　　 　　二、国内外转租合同的立法经验介绍 　　 　　转租是指承租人与出租人之间继续其租赁关系，但将租赁物的全部或一部分租与第三人（次承租人）使用收益，第三人支付租金于原承租人（转租人）的行为。[1]在这里，我们把原出租人称为出租人，把第一承租人称为承租人，把第三人称为次承租人。承租人与次承租人之间订立的合同就是转租合同。国外关于转租合同效力主要有三种模式，即放任主义、限制主义及区别主义。下面分别介绍。 　　第一，法国、俄罗斯等国民法采放任主义立法模式，认为转租乃承租人的权利，如无相反约定，承租人可以转租。《法国民法典》第1717条第1款规定：“承租人有转租的权利，但租赁契约有禁止约定者，不在此限。”[2]《俄罗斯联邦民法典》第615条第2款规定：“承租人经出租人的同意后，有权将租赁财产再出租并将租赁合同的权利和义务移转给第三人（转租），有权将租赁财产提供第三人无偿使用，以及将租赁权进行抵押，作为投资注入商业合伙和商业公司的注册