关于开征物业税探讨.docVIP

关于开征物业税探讨 　　摘要：近年来，国内大中城市的房价呈现边调控边走高的态势。房价过高，已成为社会各界反映较强烈的一个问题。通过开征物业税，完善中国房地产税收体系，将税收从开发环节向持有环节转移，降低购置环节税收负担，促进房地产行业健康发展。 　　关键词：房价；物业税；房地产税收体系 　　一、物业税的概念 　　所谓物业税，又称“财产税”或“地产税”，主要针对土地、房屋等不动产，要求其所有者或承租人每年都缴付一定税款，税额随房产的升值而提高。如公路、地铁开通后，沿线的房产价格就会随之提高，相应的物业税也要提高。 　　从理论上说，物业税是一种财产税，是针对国民的财产所征收的一种税收。因此，首先政府必须尊重国民的财产，并为之提供保护；然后，作为一种对应，国民必须缴纳一定的税收，以保证政府相应的支出。 　　目前，世界上大多数成熟的市场经济国家都对房地产征收物业税，并以财产的持有作为课税前提、以财产的价值为计税依据。依据国际惯例，物业税多属于地方税，是国家财政稳定而重要的来源。物业税是政府以政权强制力，对使用或占有不动产的业主征收的补偿政府提供公共产品的费用。 　　二、开征物业税的必要性 　　（一）优化资源配置 　　相关数据显示，2008年末全国商品房空置面积达到1.64亿平方米；业内预计，2009年有可能达到3亿-4亿平方米，是往年空置面积总量的2倍-3倍。而迫使闲置资源投入使用的好办法，就是对持有环节提高税负，减轻流转环节的税负。开征物业税将加大房地产持有成本，将迫使业主提高房地产使用效率，如果业主无法有效使用房地产，税收就成为业主的沉重负担，为降低税收负担最好的选择是出卖或出租房地产，从而使房地产流转到能更有效利用的人手里，优化资源配置。 　　（二）调节收入分配，促进社会公平 　　物业税将百姓的自用普通住房纳入优惠范围，高档豪华住宅采用累进税率，占有越多房地产，税率越高，让占有过多社会资源者付出更多代价，这些税收可以用来解决低收入家庭的住房问题，以实现调节收入分配的目的。同时地方政府通过物业税收入改善地方公共基础设施和公共服务水平，让普通百姓享受到更多福利待遇，从而促进社会公平。 　　（三）增加地方财政收入 　　财政部财政科学研究所所长贾康认为：物业税更大的意义主要在于地方税体系的变革和财政管理体制的完善。它能给中国分税分级财政体系提供一个极有综合正面效应的支柱财源。地方政府如果掌握这个税种，就能改变“以土地批租生财”的短期行为开发模式，抑制不理性投资，形成不动产保有环节稳定的长期收入。 　　由于房地产的天然不可移动性，并与地方的政治、经济关系密切，各国和地区政府大都把有关房地产税收划归为地方税。随着经济发展，房地产价值必然不断提高，以房地产价值为课税对象的物业税自然会随之提高，地方政府可从中分享房地产的增值收益，从而弥补地方政府在土地批租环节和房地产开发环节减少的土地出让金及大笔税费，地方政府就会改变以土地批租生财的短期行为，抑制不理性投资、盲目建设、浪费建设的冲动，地方政府将不断提高服务，提高资金使用效率，通过改善公共建设，换取民众缴纳物业税的积极性，形成稳定的长期财政收入。 　　（四）完善中国房地产税收体系，减轻房地产购置环节税收负担 　　中国涉及房地产的税种主要有营业税、城市维护建设税、教育费附加、企业所得税、土地增值税、耕地占用税、契税、印花税、房产税、城镇土地使用税、个人所得税、交易手续费及各种收费等。中国房地产税收体系存在同一税种在多环节征收，而每一环节又征收多种税，如对房地产开发增值额，既征土地增值税，又征企业所得税；对房地产转让收入既按转让价款和价外费用征收营业税，又按增值额征收土地增值税；对房屋租金收入，既征收营业税，又征收房产税；对持有房地产者，既征城镇土地使用税，又征房产税。另外，中国地价及税、费三项成本约占房地产总成本的50%左右，而发达国家一般占20%左右。中国房地产税负水平表现在房地产开发、交易环节的税负偏重，而在房地产持有和使用环节税负偏轻。 　　由于房依地而建，地为房之基，房地难以分离，房价、地价之间难以分割且常常互含，市场上的房屋价值中或多或少包含土地的价值，将相关税种合并，同时取消相应的收费，统一征收物业税，从而简化税种，有利于中国房地产税收体系的完善，避免重复征收。物业税将现行购房者在购买阶段一次性缴纳的房地产税费，转化为在房地产持有阶段逐年缴纳，减轻房地产在购置环节的税费负担。 　　（五）调控房地产市场 　　物业税将现行购房者在购买阶段一次性缴纳的房地产税费，转化为在房地产持有阶段逐年缴纳，一般百姓就会调整自己的开支预期和购房决策，更多考虑选择适中的小户型房子；而投资性购房者就会从多投资多持有，改成少持有。开发商他们也适应这种需求结构和需求量的调整