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关于抵押品评估若干理论与实践问题探讨 　　编者按:对于抵押品评估的一些问题,如抵押品评估价值类型的选择等,目前业界仍存在多种看法。本文作者就抵押品评估中的市场预期与评估判断、价值类型及评估前提的选择等问题进行了多方面的探讨,以期对进一步完善抵押品评估理论基础提供借鉴。 　　 　　为了抵御金融危机的破坏作用,尽快复苏经济,世界上许多国家都采取了宽松的货币政策和积极的财政政策。从总体上讲,已经收到了积极的效果。而我国的数万亿投资,在拉动内需、刺激经济发展方面的效果更为明显。当然,我们也必须看到,抵御金融危机,恢复经济增长仍然是一项较长时期的任务,提高我国数万亿投资效果,保证金融资产安全的任务仍然艰巨。鉴于抵押品融资与金融资产安全之间的关系极为密切,以及资产评估在抵押品融资与金融资产安全中的不可替代的作用,结合我国抵押品评估的实践,本文就抵押品评估中存在的许多相对模糊的理论与实际问题进行探讨。 　　 　　一、关于抵押品评估的历史评价 　　 　　金融体制改革使得我国国有商业银行从过去的以信用贷款为主转向了以抵押贷款为主的模式,抵押品评估从此逐步开展起来。抵押品评估的兴起为维护抵押方与银行的合法权益起到了应有的作用,客观上也维护了我国的金融资产安全。在发挥积极作用的同时,抵押品评估也存在着不足之处。从大的方面讲,在上个世纪90年代出现的数量庞大的金融不良资产,以及后来金融不良资产较低的变现率,说明了从资产抵押评估到资产抵债评估,再到金融不良资产变现评估都存在着明显的问题。我们必须强调,我国在上个世纪90年代出现的数量庞大的金融不良资产,主要是由于金融体制改革滞后于经济体制改革,国有商业银行的运作模式和信贷业务还或多或少带有某些行政色彩,加之受到90年代初期经济过热以及经济转型过程中缺乏有效的内部机制和良好的外部环境的影响造成的。抵押品评估中存在的问题主要是评估行业在一定程度上被动地跟随着市场及其预期波动,在抑制资产泡沫方面没有发挥出更为有效的作用。从微观的层面上讲,评估行业内部仍然没有统一抵押品评估中的指导思想、技术思路和主要技术参数应用技术规范。抵押品评估微观基础的某些局部缺失和不扎实也是导致评估行业被动地跟随着市场及其预期评估的最重要的根源之一。所以,在我们充分肯定了抵押品评估在维护借贷双方合法权益,以及维护金融资产安全方面的积极作用的同时,需要进一步研究如何夯实抵押品评估的理论基础,统一评估指导思想,完善基本技术规程。本文拟就评估预期与市场预期、抵押品评估价值类型选择、抵押品评估前提界定,以及评估师在抵押品评估中的权利与责任等问题进行讨论,以期对夯实抵押品评估理论基础,统一评估指导思想,完善基本技术规程有所帮助。 　　 　　二、评估预期与市场预期的辩证关系 　　 　　从本质上讲,资产评估是评估师模拟市场对评估对象价值进行估计判断的一种社会经济活动,市场现状和市场预期对评估师估计判断评估对象价值具有“决定性”的作用。抵押品评估因抵押物是对贷款人未来不能偿还银行贷款的保证,抵押物的预期变现价值要比其现行价值更重要。通过回顾抵押品评估的历史以及历史上出现过的资产泡沫及其引发的金融危机,不难发现抵押品评估在每次资产泡沫泛滥并导致大量金融不良资产产生的过程中,并没有完全发挥闸门和门槛的作用。而这种现象或情况的出现,大都发生在宏观景气周期出现拐点之前,即经济过度“繁荣”的末端。而在宏观景气周期平稳期间,抵押品评估在抑制资产泡沫、维护借贷双方权益方面的作用比较明显。基于这样一种基本认识,笔者认为,抵押品评估在经济过度“繁荣”的末端,即宏观景气周期出现拐点之前对抵押物价值的判断几乎完全被动地跟随着市场及其惯性预期,而此时的市场及其预期几乎可以用“过热”或者“疯狂”来形容。上个世纪80年代中后期美国许多银行贷款呆坏账严重,大批金融机构倒闭,损失了上千亿美元的联邦储备基金,一些金融分析家认为,这种状况是房地产泡沫及抵押品评估助推引发的银行危机,此次危机与资产评估机构高评贷款抵押品价值直接相关。90年代我国金融不良资产的急剧膨胀引发的银行资产损失,以及目前由美国次贷危机引发的全球金融危机,我们都可以从那些复杂的形成原因中找到经济过热、市场浮躁和市场预期推动的深刻背景。资产评估是一种模拟市场的经济活动,是一种根据评估对象预期获利能力判断其价值的活动,抵押品对银行贷款的保证作用更多地依赖其预期变现能力。如何正确认识和处理资产评估与市场及其预期的关系,是形成科学的抵押品评估指导思想、评估理论和评估技术规范的重要基础之一。 　　(一)正确认识经济景气周期和市场惯性 　　经济景气周期的划分可能并没有完全统一标准,但经济从高度繁荣到衰退直至经济危机,再经复苏、繁荣到高涨的过程是客观存在的。所有的市场参与者都知道经济景气周期的基本过程和先