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关于我国不动产保有课税相关问题思考 　　◆ 中图分类号：F321.14文献标识码：A 　　 　　内容摘要：我国酝酿开征的物业税是一种不动产保有税；对国有土地的保有进行课税在我国具有合理性；开征物业税有助于实现“正税、明租、少费”；土地有偿使用制度改革后将在土地保有环节收取土地年租金，应严格区分作为“租”的土地年租金和作为“税”的物业税，但为节约征收成本可将二者合并征收。 　　关键词：物业税 不动产保有税 土地年租金 　　 　　不动产保有税与物业税的关系 　　 　　从本质上讲，物业税就是以不动产为征税对象的一种不动产税。但是，不动产税分为不动产流转税、不动产保有税、不动产所得税等各个环节的纳税，物业税只是对不动产持有人在不动产保有阶段课征的税。我国现行税法规定的物业保有期间要缴纳的税种包括房产税、城镇土地使用税、城市房地产税、土地增值税等。据国家相关部门介绍，物业税的设计方案是要将以上几个税种和土地出让金合并，转化为在房地产保有阶段统一收取的税费，税额根据房地产评估价值确定，随房地产的升值而提高。因此，我国酝酿开征的物业税就是一种不动产保有税。 　　 　　国有土地保有课税的合理性考证 　　 　　根据西方对土地税税负归宿的研究结论，无论在租赁市场还是买卖市场，土地保有税的最终承担者均为土地所有者（即土地的出租方或出售方）。因此，如果对国有土地征税，由于国家是土地所有者，那么所有的税收负担将由国家承担，这就造成了国家自己对自己征税的局面，考虑到对土地保有课税要进行评估、征收、入库、行政管理等一系列复杂的程序，会发生较大的征税成本，不仅费时费力，而且钱的总数还可能减少。 　　在我国，对国有土地的保有进行课税具有合理性，理由如下： 　　第一，我国现有国有土地出让机制不规范，这使得对国有土地保有课税成为弥补制度缺陷的重要途径。改革开放以后，我国国有土地的使用开始逐步走上法制化、有偿化和市场化的轨道，国家可以从土地的使用权出让中取得地租收入（即土地出让金等收入）。但是，从总体上而言，我国国有土地出让机制是不够规范的，存在许多漏洞，大量土地仍然以行政划拨和协议出让等方式进行配置。这种“非市场”或“亚市场”的土地配置方式，导致国有土地收益大量流失，同时滋生了腐败与恶性土地投机等不良现象，为国家带来巨大损失。在这种情况下，如果对国有土地保有课税，则可以在一定程度上挽回流失的国有土地收益，成为弥补国有土地出让机制缺陷的有效手段。 　　第二，在中国的分级财政体制下，国有土地保有课税可以产生中央与地方政府之间的“分配效应”，使得国有土地保有课税成为中央和地方之间的利益协调手段之一。现有国有土地能取得地租和税收两种收入，从性质上，它们都属于国家财政收入。但在分级财政体制下，地租收入和税收收入在政府间的分配比例不同。按照《土地管理法》第五十五条第二款的规定，新增建设用地的土地有偿使用费（即土地出让金，性质为地租），30%上缴中央财政，70%留给地方政府；而按照1994年分税制改革确定的财政体制，国有土地保有课税如城镇土地使用税、城市房地产税和房产税等都属于地方收入，酝酿开征的物业税也被普遍认为是地方收入。也就是说，地租收入按3∶7的比例在中央和地方之间进行分配，而税收收入则全部属于地方。这样，在分级财政体制下，对国有土地保有课税将在中央与地方之间产生“分配效应”。若提高课税比例，则地方政府从国有土地获得的收入将增加；反之，若降低课税比例，则中央政府从国有土地获得的收入将增加。因为存在这样的“分配效应”，国有土地保有课税成为协调中央和地方利益分配关系的有效手段，可见，对国有土地保有课税在我国是合理的。 　　 　　租、税、费的辨析 　　 　　“税”、“租”、“费”是三个严格区分的概念。“税”是国家为向社会提供公共品，凭借行政权力，按照法定标准，向居民和经济组织强制地、无偿地征收而取得的财政收入。不动产税是与不动产相关的税收，比如不动产保有税就是在不动产保有环节对不动产征收的税，而物业税是我国定义的一种对以不动产为征税对象的财产税，实质与不动产保有税相类似。“租”又叫租金，一般是指让渡物品使用权而取得的报酬。不动产租金是指让渡不动产使用权而应取得的报酬，如果不动产是土地，那么这种租被称为“地租”，指土地所有者让渡土地使用权而取得的报酬；如果不动产是房屋建筑物，那么这种租就是“房租”，指房屋所有者让渡房屋使用权而获得的报酬。 　　我国目前的土地出让金就属于地租，它是国家作为土地所有者，将其土地所有权在经济上实现的一种方式。“费”是政府部门向公民提供特定服务、实施特定行政管理或提供特定公共设施时按照规定的标准收取的费用，它是对政府履行职能进行补偿的一种重要形式。公共收费包括规费（fee）和使用费（user charge）两部