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南宁商品房价格经济学分析 　　 ［摘要］西部城市南宁，居住观念与楼盘品质的升级共同推动房地产市场的发展。上涨性与不均衡性是当期南宁商品房价格的主要特点。市场运作房成为南宁商品房一种特殊的替代品，南宁商品房的供给明显体现了开发商的市场意志，南宁的商品房价格是多种因素作用下的均衡价格。 　　 ［关键词］南宁；商品房；价格；经济学分析 　　 ［作者简介］范仕军，广西建设职业技术学院房地产教研室主任，MBA，研究方向：房地产市场营销，广西南宁，530023 　　 ［中图分类号］ F293.3［文献标识码］ A［文章编号］ 1007-7723（2007）10-0078-0003 　　 　　 商品房是指开发商在通过出让方式取得的经营性土地上建成用于出售的住宅、写字楼、商业铺面等物业。本文的商品房是特指新建商品住宅。商品房兼有消费特性与投资特性，其价格的影响因素复杂，区域性很强。 　　 　　一、南宁市商品房价格 　　 　　 价格是价值的市场表现，永远是消费者关注的焦点。商品房价格具有区域性，其绝对数量是没有可比性的，每一个区域的商品房价格的发展与波动都与当地经济内涵密切相关，南宁商品房价格也不例外。南宁是一个与东盟一衣带水紧密相邻的有区域国际影响性的中国西部城市。 　　 （一）纵看南宁市的房价格 　　 随着南宁国际区域影响扩大与中央政策对西部的特别倾斜，稳定的上涨趋势是南宁商品房价格总的特点。居住观念的嬗变与楼盘品质的升级共同推动市场的前进车轮。?岸?南湖和凤岭一带的楼盘集中体现了南宁楼盘的特点。 　　 　　 从图1可以看出，1997年至2006年9年间南宁市的住宅价格翻了一番，平均每年上涨8.65%，2003年是南宁市商品房价格的拐点，增长的方式与速度发生改变。商品房价格逐渐走高，到2006年均价达2977元/m2。2007年上半年，每平方米均价已达3236元。 　　 （二）横看南宁市的商品房价格 　　 商品房价格区域性还体现同一城市不同的城区的价格差异。南宁各城区的均价同样也是不均衡的。 　　 从图2可以看出，青秀区集中了东盟商务区与国际会展中心、民歌广场等公共产品，该区域的均价为2966.88元/m2。如果说青秀区是南宁的高档片区，那么该区域的柳沙板块可称为是南宁的精品板块，2006年上半年该板块平均单价已达到了3427.54元/m2。从上表可以看出，西乡塘区、良庆区的住宅均价分别上涨了4.29％和19.12％，这与该区的政策性向好有很大的关系。 　　 代表着南宁市高端商品住宅的品质的青秀区与兴宁区的均价略有回调，这与南宁市商品住宅的整体均价上升的趋势相悖。这说明了青秀区与兴宁区的商品住宅均价趋于稳定，国家宏观调控这只“看得见的手”已经初见成效。南宁市商品住宅的整体均价上升主要源于西乡塘区、良庆区。 　　 　　二、商品房价格的经济学内涵 　　 　　 商品价格是商品价值的货币表现，商品的价格是由价值决定的，商品的价值是凝聚在商品中的一般人类劳动，在市场经济中，价格的高低是受市场供求决定的。所以，商品房的价格是由商品房的价值决定的，取决于土地开发、房屋建造以及经营管理过程中凝聚的一般人类劳动。自从我国的住房供应体制发生变革，居民住房由市场供应后，住房便成为一种商品，其价格由供给与需求决定。商品房具有以下的特点： 　　 （一） 区位性 　　 不同城市之间的商品房价格截然不同，不具有可比性。即使同一城市不同的地段的商品房价格也十分迥异。据发改委信息，北海2007年 4月份新建商品住房销售价格同比上涨23.6%，居全国第一，每平方米均价为2000元左右。南宁市2007年上半年同比上涨7.22%，每平方米均价为3236元。南宁市内，青秀区以高档房与别墅为主，均价达3343元；西乡塘区有大项目落户，均价为3125元；江南区、良庆区、兴宁区的均价分别为2743元、2490元、2090元，区域的差异决定着价格的差别。 　　 （二）受政策干预影响显著 　　 土地的垄断性、行政性收费、信贷控制、课税调整等行政经济手段的实施都会对商品房价格产生显著影响。比如经营性土地必须实行招牌挂，以出让方式获取，南宁高新工业园区一块土地竞拍出了430万元/亩的高价,高地价必然有高房价，高房价催生了高地价。 　　 （三）不完全反映供求关系 　　 这是由商品房的信息非对称性与交易的复杂性决定的。有些品质好的楼盘未必就能卖高价；有些质地平平的楼盘也能卖个好价钱。 　　 （四）长期趋于上涨 　　 土地的稀缺性与经济的增长型决定了商品房的价格是不断上涨的。南宁与每一个城市一样，土地永远都是稀缺的，另外南宁的历史性机遇无不在催化着经济增长。 　　 （五）商品房需求的价格弹性较大 　　 2007年7月21日开盘的“橘子郡