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比较投资性房地产两种计量模式中问题及影响 　　【摘要】随着我国社会主义市场经济的发展与完善，房地产日益繁荣，大部分企业持有的房地产除了用于自身管理、生产经营活动的场所和对外销售之外，还将其用于经营出租、赚取租金或等其增值后出售来赚取收益。在这种情况下，国家如何调节好这个日益活跃的行业，就显得尤为重要。本文就投资性房地产中公允价值模式和成本模式计量的运用现状，各方面产生的问题和影响(特别是对企业本身、企业以外的其他主体、国家等等)作了深入的分析和探讨。 　　【关键词】投资性房地产；成本；公允价值 　　 　　投资性房地产公允价值计量模式是2006年修订的企业会计准则中出现的概念，其进一步规范和完善了投资性房地产的确认、计量和有关的披露。准则规定投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产，包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权以及已出租的建筑物。在了解投资性房地产的运用状况前，首先是要区分投资性房地产与房地产。房地产是指土地，建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分及其附带的各种权益。房地产由于其自己的特点即位置的固定性和不可移动性，又被称为不动产，其三种存在形态分别为土地、建筑物、房地合一。 　　一、公允价值模式在我国投资性房地产中运用的现状 　　按照新的会计准则：“企业应当在资产负债表日采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。”这就是说若企业能够可靠取得投资性房地产的公允价值，就要用公允价值计量。但是在实际运用中，由于在不发达的地区或投资性房地产的市场不够发达地区，无法取得公允价值，因而只能采用成本计量模式。采用公允价值对投资性房地产进行后续计量是目前国际通行的方法，同时公允价值计量更能反映企业资产的真正的价值，所以在大型、一线城市或在国外有较大规模的投资性房地产的企业主要采用的是公允价值计量。 　　二、两种计量模式对不同会计主体所产生的影响 　　（一）两种计量模式对企业本身所产生的影响 　　首先，从正面来看，采用成本计量模式进行后续计量的，企业不需要更多的人力物力去取得投资性房地产的市场价值，不需要花费评估费用，企业采用这种计量模式的成本较低。同时在期末投资性房地产的净值非常容易取得，只需要将资产的账面价值扣掉减值、折旧或摊销，填列在资产负债表上即可。 　　采用公允价值计量进行后续计量的，企业能准确地掌握投资性房地产的真正价值，从而影响企业的资产价值，同时也有利于企业提高当期利润，提高企业净资产的价值，增强企业的发展能力。企业采用这种计量模式，以资产的市场价值做为入账的价值，企业不需要对资产进行折旧或摊销，从而减少了企业的当期损益，增加了企业的利润。企业首次采用公允价值计量的，公允价值与当前账面价值的差额计入企业的留存收益；当企业将其房地产转为投资性房地产时，公允价值大于账面价值的，计入企业的所有者权益，增加了企业的留存收益，进而增加了企业的净资产。在国际方面，如果企业采用公允价值计量的，更能与国际接轨，有利于企业的国际化发展。 　　其次，从其他的角度来看。 　　采用成本模式进行后续计量，企业的资产不能真正的反映其价值，资产的账面价值和市场价值不符。例如我国企业会计准则规定，采用成本计量模式的，不管其资产是否增值，资产减值后的减值损失不能转回。投资性房地产的折旧或摊销，又增加了当期的费用，使企业的利润下降，不利于企业的集资和融资，更不利于企业的横向比较以及国际化的发展。 　　采用公允价值进行后续计量，其不利的方面主要表现在以下方面，由于会计信息质量的谨慎性原则的要求，企业不能高估资产和低估负债，因而通常情况下，企业资产的账面价值低于市场价值，所以当企业采用公允价值计量后，企业的税负也会随之加重；在期末资产负债表的填列时，公允价值计量的投资性房地产价值的取得比较困难，首先企业要确定投资性房地产所在地存在活跃的市场；其次企业能够从活跃的市场中取得同类或类似的房地产的价格及其他相关的信息，从而对投资性房地产的公允价值能做出合理的估计。在这样的条件下，企业资产评估的费用会增加。在资产增值方面，公允价值计量的，能使企业资产增值显性化，从而使企业的风险又会随之增加。 　　（二）对企业以外其他方面的影响 　　企业采用成本模式进行后续计量的，首先从投资者来说，由于投资性房地产市场价值的变动不计入资产账面价值，即不影响企业的损益，所以企业的利润波动不会太大，操作利润的嫌疑很小，便于企业外其他投资者做出正确的评价。从国家税收方面来说，采用这种模式计量的，所得税的计税基础和账面价值相同，不会缴纳太多的税费。 　　企业采用公允价值对投资性房地产进行后续计量的，在某种程度上，使