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浅谈社区商业设计模式 　　◆ 中图分类号：F713文献标识码：A 　　 　　内容摘要：本文通过对新型市场环境下的社区商业设计模式的系统研究，从设计模式的核心要素、遵循的原则两方面展开分析探讨，认为精确的前期定位、科学的商业规划是社区商业设计模式成功的重要保障。 　　关键词：社区商业 设计模式 商业定位 　　 　　近年来，伴随着城市布局重心的飞速扩展，城市的商业战略中心不断向区域型、社区型的特色性商业转型，社区商业发展呈现出强大的生命力。社区商业不仅影响到居民的消费品质，也关系到城市商业的整体结构布局，以至影响到城市的综合商业能力。 　　 　　设计模式的核心要素 　　 　　精准的商业定位是社区商业设计模式的核心，它能够增强商业经营活力，为消费者提供具有吸引力的社区主题。 　　（一）主题定位 　　社区商业应首先以目标消费人群为基础进行业态配置。购物、餐饮、娱乐等都是定位方向，并决定了不同业态组合。如城市RBD区应当创造满足人们身心健康需求健康型社区商业，定位以餐饮、娱乐为主。 　　主题定位包括如下几方面：目标市场定位；功能定位：购物功能、休闲功能、娱乐功能、服务功能定位；特色定位：选择特色化定位，能够在原有的商圈中脱颖而出；业态定位：选择综合商场、主题商场、大型超市、及百货等业态等；规模定位：从消费心理学出发，综合考虑疲劳度指数、购物时间、步速与适宜步行距离等因素。 　　随着社区服务功能的拓展与整合，社区商业将更多地选择复合定位模式，如上海绿地集团开发近郊办公场所梅龙镇新都会，定位兼顾日常办公人员消费与居民消费双重需求。 　　（二）规模与比例 　　经营主题确定后应拟订商业规模。规模的确定主要对社区商圈、消费群体、消费能力、当地的GDP状况、消费习惯等做综合评估。 　　业态配比是定位中重要的控制环节。分为大业态配比与小业态配比，前者如产业链构成，包括办公、酒店、商业以及其他物业形态；后者即商业产品链构成，如购物、餐饮、娱乐等。同样的比例在不同的市场条件下，可以促成“旺场”，也可以带来“死铺”。因此所谓的“黄金分割比”只是个相对的商业指标。 　　（三）结构平衡 　　业态与业种的选择首先应当考虑整体经营的动态平衡。这种平衡体现为品牌店铺与一般店铺的平衡，强承租户与弱承租户的平衡，大型租户与小型散户的平衡，长期租户与短期租户的平衡等等。这些平衡是实现经营效益、平衡风险与盈利关系的主要途径。 　　租售策略是影响经营结构平衡的另一重要因素。社区商业物业提倡长期持有，统一经营；或整体出售。“短平快”的分割出售方式，往往由于产权的分散导致后期经营混乱。 　　（四）规划指标 　　商业建筑一个基本设计原则是追求最大化的底商开发，但建筑密度的过高或过少都将不利于舒适性与人性化的环境品质创造。设计中适宜建筑密度一般在40%～50%之间。 　　容积率反映出商业用地强度，基本决定了建筑布局形态。如较低容积率与较高覆盖率是以一、二层为主的平缓的商业布局；较高容积率与较低覆盖率可能出现条块布局，更适合商务中心设计。 　　 　　设计模式的遵循原则 　　 　　（一）综合产品线原则 　　综合产品线包括：百货、卖场、零售购物、餐饮、休闲娱乐、服务、文化、教育等。卖场是商业中心积聚人流、消化面积的重要手段；零售购物以品牌服装为主；餐饮业态包括中式、西式及特色餐饮等；休闲娱乐业态如电影城，健身中心、KTV等。上海大宁国际商业广场、梅陇镇新都会设置了文化教育产业，增强了产业链的丰富性，提高文化产业收入。 　　（二）个性化主题原则 　　西郊百联购物中心、百联南方购物中心、北斗星商业广场都是以购物为主的消费社区商业中心，其购物比重超过总体业态的50%，并且引入了百货、卖场等主力店作为商业锚；梅隆镇新都会、证大大拇指广场、宝山上大弘基商业广场，娱乐、餐饮业态比例居多，主要满足聚会、健身、娱乐、文化方面需求。 　　上海浦东联洋社区的证大大拇指广场注重文化附加值，引进了廊桥创意服饰、创意家居，证大艺术馆等与创意、艺术元素关联度较强的业态，形成新颖的价值产业链；梅隆镇新都会、大拇指广场、北斗星商业广场、大宁国际、海上海都在强化经营主题个性的同时，附加特色办公与居住，如SOHO办公、LOFT等居家办公模式。 　　（三）主力业态控制原则 　　主力店与经营散户是“锚”与“船”的关系。主力店以高价值的品牌和美誉度，对市场形成号召力，并具有较强的抗风险能力。主力店选择受不同的城市区位市场购买倾向，整体商业消费定位等因素制约具有地区性。社区商业中百货公司的引入，应当根据商业规模、档次与主题确定。在大体量的社区商业中，百货公司的引入将对人流产生巨大吸引作用，提升社区商业的知名度。 　　超市对于吸引人流、聚集人气，提高现金流具有重要意