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社区准物业管理破解城市老旧小区管理难路径选择 　　摘要：社区准物业管理是近年来产生的一种新型物业管理模式。它的实践与推行，有利于满足社区居民改善居住环境的需求，有利于提升地方政府形象，有利于实现社会的稳定和和谐。它将成为今后我国城市老旧小区破解管理难题的有效途径。 　　关键词：社区 准物业管理 保障机制 路径 　　 　　一、社区准物业管理的产生背景 　　“社区准物业管理”是近年来我国城市建设过程中出现的一个新名词。随着住房制度改革的推进和房地产业的飞速发展，大批新建住宅小区相继投入使用，并配以专业化、规范化、市场化的物业管理，居民生活质量明显提高。与新建小区形成明显反差，城市中许多老旧小区却由于建成时间较久，规划设计落后、公建配套设施不全等原因，加上管理不到位，普遍存在着小区环境较差、秩序混乱、私搭乱建现象严重等问题，居民常被保洁、保安、维修服务不到位等问题所困扰。如何落实物业管理、改善老旧小区居住环境，成为城市社区建设中一个迫切需要解决的重要课题。为此，我国一些城市社区开始探索并实行“社区准物业管理”。自该新型物业管理模式诞生之日起，如今它已经从天津、上海、北京、四川成都等地扩展到了浙江宁波、杭州、湖北武汉、江苏徐州、南京，以及山东济南、江西南昌等国内各大城市。 　　二、社区准物业管理的基本内涵 　　（一）概念 　　当前，老旧小区的社区准物业管理工作正在我国城市各地实施并推广，但学术界对其深入研究的文章却非常少见，目前对“社区准物业管理”尚无一个大家都认同的定义。搜索《中国学术文献网络出版总库》发现，“社区准物业管理”一词最早出现是在天津河西区编订的2003《河西年鉴》中关于“实施准物业治安管理现场会”的记录中。2007年6月25日出版的《宁波日报》指出所谓社区准物业管理，是由街道成立物业公司，根据辖区老小区低收入家庭多的实际情况确定物业收费标准和服务标准，物业管理不以赢利为目的，亏损部分由政府补贴，其实质是社区管理的福利化。《扬州日报》在2007年11月的题为“试试‘准物业管理’咋样？”一文中提出，所谓“准物业管理”，就是由街道或社区牵头成立物业公司或物业管理指导中心，为居民提供“菜单式”服务，根据辖区老小区家庭实际情况提供服务，并确定物业收费标准，整个物业管理不以赢利为目的。江苏盐城房管局葛红刚撰文指出，“社区准物业管理”是由街道、社区牵头成立“社区物业工作站”等类似的服务机构，对不具备物业管理条件、暂时无法推行正规物业管理的老旧居民小区，确定较低的物业收费标准和服务标准、为居民提供基本物业服务。 综合上述观点，本文界定“社区准物业管理”为：它是区别于专业物业管理服务的一种新型物业管理模式，是老旧小区物管工作从无到有、向完全专业化、市场化物业管理转型的一个过渡阶段。具体指在当地街道办事处或社区居委会的领导（或指导）下，一些不具备实施专业物业管理条件的老旧小区成立新型物业服务机构，为居民提供不以赢利为目的的基本物业服务。 　　（二）服务内容和方式 　　居民日常生活中遇到最多的问题主要还是水电、安保、环境等，因此社区准物业管理应“四保合一”，重点抓好保安、保洁、保绿、保修等内容。北京朝阳区针对老旧小区保洁、绿化跟不上，居民长期遭受停车难、发案率高等问题，实施“有治安防范、有绿化保洁、有维护维修、有停车管理”的基本物业管理。 杭州市在推进城市建设过程中，通过实施背街小巷等改善工程，老旧小区居民居住环境得到较大改善。针对整治完善的老旧小区，杭州市社区准物业管理的服务内容主要包括公共区域保洁及绿化养护、安全及秩序维护、共有部位及共有设施维保等方面。 　　在具体实施过程中，当前国内各地推行的社区准物业管理主要有两种管理方式。一种是通过街道或社区进行直接介入管理。日常维修人员、物管站人员由街道或社区内部借用或对外招聘，主要依靠街道或社区自己的力量开展物管服务。另一种是全外包管理方式。以街道或社区为中心，利用其下属的物业公司，设立街道或社区准物业服务大厅，实施准物业管理，小区的保安、保绿、保洁、水电维修等全部由街道或社区的物业公司负责。不管哪种管理方式，提供的基本服务内容和标准一致，服务收费都按低标准进行，并对特殊困难群众给予免收费用或减免照顾。 　　三、老旧小区推广“社区准物业管理”的优势体现 　　（一）有利于满足社区居民改善居住环境的需求 　　随着社会经济飞速发展和生活水平的提高，人们对居住环境的需求日益增长。老旧小区由于长期无人管理，环境每况愈下，公共设施缺失严重，生活秩序混乱，社会不稳定因素增多，居民要求改善管理的呼声较较高。社区准物业入驻前，一般需由基层政府进行先期投入，通过环境整治、社区改造，使社区环境得到绿化美化优化，为顺利推进准物业管理创造基础条件。在此基础上，街道或社区相关部门为小区居民提