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采用概率曲线来描述价值评估结果 　　价值评估服务的存在是为了满足人们的需求。客户需要客观的价值评估来确定财产的价值。在评估师满足这一需求的过程中，其发现评估价值具有流动性，会随着市场条件的变化或者时间的变化而产生波动[1]。面对这些变化，评估师需要站在一个合理的角度评估财产的可能交易价格。但市场往往存在着不确定性，评估师也往往不易把握这一不确定性，这就给评估师合理确定财产价值带来了困难。最好的方法是报告这些不确定性，对价值评估结果进行完整的解释，使客户充分了解财产价值评估结果的性质。 　　任何评估价值的报告都应符合两个标准：一是易于报告读者理解；二是价值描述要充分。近年来，RichardRatcliff等一些国外学者提出这样一种观点：“评估价值是‘最可能的销售价格’”，“价值评估是不确定性条件下的经济分析，评估结果只能用概率的形式表示”[2]。Ratcliff向评估师们打开了在价值评估中如何应用完全分布范围、平均数、中位数、众数、标准差和置信区间等这些数学中概率知识的大门。 　　本文拟在研究国外学者研究成果的基础上，根据概率的思想对完全竞争市场、非完全竞争市场、不同用途下与引入时间变量后的各种条件下的评估价值的分布进行讨论。 　　 　　一、完全竞争市场 　　 　　价值评估概念中的完全竞争市场即纯粹竞争市场。其必须具备以下四个条件：（一）市场上有大量的买者和卖者，他们都是价格的接受者；（二）产品是同质的、无差别的；（三）资源可以自由流动；（四）信息是完全的。 　　现实条件中，真正符合以上四个条件的市场是不存在的，即使是普通商品房的市场，也只是比较接近这一完全竞争市场的前提条件，我们进行这样的市场假设只是为了分析问题。 　　现在我们假设需要评估完全竞争市场中的一所房屋，该房屋是数千座同质的、无差别的房屋之一。即所有房屋建造模式相同，已使用年限相同，任何一所房屋都不享有区位优势，周围环境和基础设施也都是相同的。评估师得出该房屋的评估价值点为30万元，期望价值范围在29万元～31万元之间。在评估价值的概率分布图中，评估师得出财产的销售价格在29万元～31万元之间的概率为95%（见图1）。由于价值分布比较集中，概率范围较小，我们对该评估价值点也比较容易解释。 　　 　　 　　二、非完全竞争市场 　　 　　与完全竞争市场不同，价值评估概念中的非完全竞争市场的前提条件就不同了。假设我们的评估对象还是一所房屋，但该房屋位于较为偏僻的地区，而其他的与其类似房屋至少与其在某一主要属性方面是存在差异的，如有的已使用年限不同，有的建筑风格不同，有的面积大小不同。评估师得出该房屋的评估价值点是30万元，但价值概率分布很分散，可能销售价格落在29万元～31万元之间的概率只有70%。（见图2）。 　　 　　比较图1与图2。我们可以发现概率曲线形状的明显不同。在评估价值点不能充分表示评估的结果时，即不易充分说明所评估财产的可能销售价格时，评估师可以根据其所掌握的信息对评估价值的分布范围进行翔实的阐述，并以非完全竞争市场的概率曲线的方式报告给客户。 　　 　　三、不对称的双驼峰曲线 　　 　　图1与图2都是用对称曲线来描述评估价值的。在对称曲线中，概率中的平均数、中位数与众数都是重合的。但有些情况下，用对称曲线报告评估价值会有很多困难。这时可以用不对称的双驼峰曲线表示评估价值的分布状况。 　　如财产在不同用途下的评估价值的分布可用不对称的双驼峰曲线来表示。图3是国外学者所描述的一个新近完工教堂评估价值分布的双驼峰概率曲线。 　　教堂的重置成本是100万元，即成本法得出的评估价值是100万元。但问题不是这么简单，评估师注意到所评估教堂周围城镇的几所类似的教堂，因为到那里做礼拜的人少了，以办公室和公寓用途出售时，销售价格才40万元。 　　在这种情况下，评估师应如何评估教堂的价值呢?评估价值的不同主要源于成本法和市场法方法之间的差异。由于教堂可依赖于社会各界的支持意愿和能力，即拥有大量的社会团体捐款，因此只要教堂得到这些支持，教堂以成本法得出的100万元的评估价值就没有问题。但如果教堂不能发挥其宗教功能，它的价值将会滑落到以市场法得出的较低评估价值的水平。 　　依据评估师的判断，在未来一个时期内，社会团体有75%的可能向教堂提供资金支持使其继续存在下去，这时它的价值为100万元，有25%的可能得不到资金支持，这时它的价值低于100万元。图3曲线中的一个最高点为100万元，该点的价值由成本法得出的；另一个最高点为40万元，它是由市场法得出的。也就是说，该教堂评估价值为100万元的概率是75%，为40万元的概率是25%，前者的概率是后者的3倍。 　　 　　 　　四、引入时间变量 　　 　　在一些评估案例中需要将