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韩国公共租赁住房融资渠道对中国启示 　　摘要:通过分析借鉴韩国成功推行公共租赁住房的融资实践经验，提出我国公共租赁住房建设和运营应在财政资金的支持下，积极拓展各种形式的融资渠道，对我国公共租赁住房体系融资渠道的发展完善具有重要的现实意义。 　　关键词:公共租赁住房 融资 韩国经验 中国启示 　　 　　2011年10月12日北京市委常委会召开会议，讨论通过《关于加强本市公共租赁住房建设和管理的通知》，除中低收入的住房困难家庭，新就业职工和外省市来京连续稳定工作一定年限的人员也纳入公租房的供应对象中。 　　在我国，公共租赁住房是在廉租住房和经济适用住房模式基础上建立的一种政策性的、保障性的住房，主要运作方式是由政府持有一部分房源，并将这些房屋以低于市场价格的方式租给特定的人群，主要解决那些既不符合保障性住房供应条件又无力购买普通商品住房的“夹心层”群体的住房问题。 　　2009年，我国《政府工作报告》中，温家宝总理提出要“积极发展公共租赁住房”。2010年6月，国务院召开全国公共租赁住房会议，再次强调要大力发展公共租赁住房的建设，鼓励发挥市场机制的作用，通过税收等优惠政策引导民间资本共同参与投资建设与经营，多渠道方式筹集资金与房源，同时，《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》的发布，基本确立了公共租赁住房未来在我国保障房体系中的重要地位。 　　近些年，我国研究公共租赁住房的学者日益涌现，“但是，这些文献或是着眼于单一国家的政策演变，缺乏对国际经验的横向对比研究；或是对住房保障制度面面俱到，而没有特别关注公共租赁住房制度的制定、实施、资金和组织模式”。因此，本文对公共租赁住房在融资方面的研究显得较有意义。“从文化背景较为接近我国的几个东南亚国家和地区的经验来看，主要是通过由政府或其授权的部门大规模兴建公共住房，然后以明显低于市场的价格租赁给满足条件的低收入群体，从而最大程度的保障居民的居住权”。其中，韩国的公共租赁住房到目前为止已经基本形成了比较成熟的体系，其公共租赁住房融资有很多可供我国借鉴的经验。 　　一、韩国公共租赁住房融资经验 　　1984年，韩国《租赁住宅建设促进法（1984）》的颁布，标志着韩国公共租赁住房制度的建立，经过近三十年的发展，逐步形成了以永租房、公租房和国租房为主体的多层次公共租赁住房体系。2006年，公共租赁住房数量达到80万套，而全部住房存量只有约1333万套。2007年，韩国的“1.31对策”提出要在2017年将公共租赁住房数量提至340万套，达到全部住房存量的20%。在这惊人的数字背后，是韩国通过政府投资及多种融资渠道为公共租赁住房提供了支持与保障。 　　20世纪80至90年代，国民住宅基金(NHF)和韩国住宅银行(KHB)所提供的贷款是韩国住房建设的主要资金来源，一度占到所有住宅建设贷款的八成以上。国民住宅基金主要承担低收入家庭住宅建设的金融支持职能，韩国住宅银行则主要负责中等收入家庭的住宅建设金融支持。20世纪末，韩国住宅银行被私有化，其贷款不再存在。之后，NHF成为公共租赁住房的最大资金来源，其资金来源较为多样，主要包括：国民住宅债券、要约储蓄、住宅彩票和利息收入，见表1。“政府所属的国有企业（大韩住宅公社）进行公共租赁住房开发，可以从国民住宅基金得到20年期、固定利率为4%的长期优惠贷款；私人企业进行公共租赁住房建设也可得到15年期、固定利率为4%～5%的长期优惠贷款。通常，优惠贷款可以占到公共租赁住房开发成本的40%～80%”。 　　负责公共租赁住房建设的主要机构是1962年创建的大韩住宅公社(KNHC)。“1962-1996年韩国政府通过大韩住宅公社投资新建了94万套公共住房，占同期新建住房总量的9.6%，其中89%提供给低收入家庭租用”。“2007年新开发建设的公共租赁住房总量的80.1%和长期公共租赁住房(不包括10年期公租房)总量的94.1%都是由大韩住宅公社开发建设的”。大韩住宅公社的资金来源主要有商业利润、NHF贷款、政府财政支持及向社会发放债券。 　　如图1所示，商业利润和NHF贷款是大韩住宅公社的主要资金来源，但在2004、2005年债券带来的资金也占了较大的比重。 　　“20世纪90年代后期，韩国金融体系发生了较大的变化。为了继续支持公共租赁住房的建设，韩国分别于2004年与2007年成立大韩住宅金融公司和租房发展基金，为公共租赁住房的建设和运营提供长期资金支持”。 　　如图2所示，整个20世纪80年代，韩国的住房普及率为70%左右，从1990年到2002年，韩国共建设740.4万套住房，年平均达到57万套，住房普及率从1990年的72.4%， 到2002年超过100%，达到100.6%，之后就都维持在100%之上，这些数据足以证明，韩国的公共