2006年北京上古经纪燕郊项目策划报告_[全文].docVIP

燕郊项目策划报告 技术管理中心－市场研究室 目录 第一部分 宏观篇 机遇 区域定位 第二部分 市场篇 住宅 供需状况 产品状况 商业 规模（现状及规划） 发展态势 第三部分 客群篇 客群现状（类型分布） 需求分析 第四部分 产品篇 项目定位 住宅产品建议 商业产品建议 开发步骤/开发策略 附件资料 第一部分 宏观篇 13/a.机遇 宏观层面——机遇与定位 燕郊地理位置优越，处于京津冀一体化（环渤海区域）核心地带，距离天安门仅30公里，可承东启西，经纬南北，提供融入京津、俯仰全国、接轨世界的绝佳平台 交通便利，可充分利用首都的信息、资金等各项资源，而投资、消费生活成本较低。 1.机遇 随着北京新规划方向的确定，京城发展重心东移，通州确立作为未来北京的新发展区域，美好前景值得期待。与通州一河之隔的燕郊，是距离北京最近同时也是发展最为成熟的外埠地区之一，日臻完善的各项基础配套设施、良好的教育产业发展及便捷的交通条件，吸引越来越过的北京城市益处群体的关注。 宏观层面——机遇与定位 自西大望路，经京哈高速，车程25-30分钟 15-20分钟车程 15-20分钟车程 宏观层面——机遇与定位 信 息 产 业 园 计 算 机 软 件 园 高 科 技 工 业 区 科 研 文 化 服 务 区 2.定位 根据燕郊开发区的总体规划，共有高科技工业园区、信息产业区、科研文化服务区、金融商贸区、旅游度假区等五大功能产业区。 燕郊开发区充分利用北京总体规划确定的“两轴—两带—多中心的发展方向”的历史机遇，确定了大力发展现代服务业，完善城市功能，把燕郊打造成为首都提供休闲娱乐、旅游度假以及医疗保健的场所的城市定位。 3.结论 燕郊地理位置优越，燕郊处于京津冀一体化（环渤海区域）核心地带，自然承接着北京国际化的发展机遇。 交通便利，满足城市人口对于工作和居住的交通需求。 居住环境较拥挤的中心城区更加生态化，对居住环境有更高追求的城市人口更具吸引力。 根据北京与通州的发展趋势分析，随着通州地区居住和商业功能的升级发展，通州区域经济也受到大力推动。目前，通州区域作为北京新城的城市功能也出现了外扩趋势。与通州一河之隔的燕郊首当其冲地承接了该城市功能。 燕郊继通州之后，成为北京城市的后花园，承载了大量北京城市溢出人群的居住需求。 宏观层面——机遇与定位 附件资料：《北京及通州发展趋势》 第二部分 市场篇 2.1 燕郊房地产发展回顾 燕郊的房地产发展基本上始于1998年。在此之前，基本上是单位自建房和当地人的自有房为主；从1998年开始，小规模的商品房建设开始进行，真正的商品房的开发是从2001年随着东方御景的开发开始，目前已经呈现快速发展的势头。 在项目品质上尚待升级换代，市场已经出现这种态势。 （2006年—?） （2001-2006年） （1998年-2001年） 升级发展阶段 蓬勃发展阶段 零星开发阶段 住宅产品逐渐向品质化转移 2.2燕郊区域土地供应 61.37 99.6 132.86 228.6 0 50 100 150 200 250 2003年 2004年 2005年 2006年（存量） 区域年土地供应量(单位:万平米) 供应量 03-06年房地产年土地供应走势 土地供量迅猛 市场发展火热 资料来源：三河市土地交易网 2.3燕郊房地产市场住宅供应板块分析 燕郊住宅市场逐渐发展，基本已经形成了三个板块：潮白河区域、老城区和南区。 南区 潮白河区 老城区 燕 顺 路 燕 灵 路 京哈高速 （102国道） 迎 宾 路 迎 宾 南 路 项目地块 北京 高端项目区 临潮白河，景观优势强，地理位置好，属于燕郊市场高端品质项目的代表，产品类型为别墅、小高层、高层板塔结合。 目前，区域内新的土地供应基本已经结束。 代表项目：美林湾、纳丹堡和星河皓月等，均价区间5000-5500元/平。 居住成熟区 102国道以北，燕灵路以东。区域内社区生活配套相对成熟，是燕郊传统居住区。 新项目不多，均为大体量项目，产品类型：小高层、高层板楼为主。 新供应土地也不多。 代表项目：天洋城、上上城，均价4000元/平左右。 待开发区域 102国道以南，即将开发区域。规划有相当体量的住宅、商业用地。但开发速度较慢。未来将集中放量的热点区域。 2.4燕郊住宅项目供应区域示意 星河皓月 美林湾 纳丹堡 威毕欧溪谷 新圣得花园公寓 潮白人家 欧逸丽庭 天洋城 上上城 华泰忆江南 2.5燕郊住宅产品近年价格走势 2000年以前，燕郊房地产市场近乎处于空白； 2002年，房价也仅仅约1000