西安市“澜湾”商品房建设项目风险管理分析.pdf

3西安市“澜湾”商品房建设项目概况分析…………………15 3．1项目简介…………………………………………………．．15 3．1．1项目地块现状……………………………………………．．15 3．1．2项11建设规模…………………………………．…………．15 3．1．3项目提出背景……………………………………………．．16 3．1．4项目实施进度…………………………………．…………．17 3．2项目建设必要性分析…………………………………………．18 3．3项目建设的背景分析………．…………………………………20 3．4项目所在区域房地产市场分析…………………………………．．26 3．4．1我国房地产市场状况………………………………………．．26 3．4．2西安市房地产市场状况…………一…………………………29 3．5项目SWOT分析………………………………………………33 3．5．1优势分析(S)……………………………………………．33 3．5．2劣势分析(w)………………．……………………………33 3．5．3机会分析(0)……………………………………………．33 3．5．4威胁分析(T)……………………………………………．34 4西安市“澜湾”商品房建设项目风险识别…………………35 4．1项目投资决策阶段的风险识别…………………………………．．35 4．2项目土地获取阶段的风险识别…………………………………．．36 4．3项目建设阶段的风险识别………………………………………37 4．4项目租售阶段的风险识别………………………………………39 5西安市“澜湾”商品房建设项目风险评估…………………40 5．1项目投资决策阶段的风险评估…………………………………．．40 5．1．1投资估算及资金筹措………………………………………．．40 5．1．2项目财务经济分析…………………………………………．41 5．1．3项目盈利指标分析…………………………………………．44 5．1．4项目偿债能力分析……………………………．……………44 5．1．5不确定性分析……………………………………．………．44 万方数据 5．2项目前期和施工建设阶段的风险评估……………………………．．46 5．3项目租售管理阶段的风险评估…………………………………．．48 5．4项目风险评估的结论……………………．．…………………．．48 6西安市“澜湾”商品房建设项目风险应对…………………50 6．1项目投资决策阶段的风险应对…………………………………．．50 6．2项目土地获取阶段的风险应对…………………………………．．50 6．3项目建设阶段的风险应对………………………………………51 6．3．1成本风险控制……………………………………………．．51 6．3．2质量风险控制……………………………………………．．52 6．3．3工期风险控制……………………………………………．．53 6．4项目租售管理阶段的风险应对………………．．…………………53 7结论……………………………………………．．55 参考文献……………………………………………56 致谢……………………………………………．．59 个人简历……………………………………………60 发表的学术论文………………………………………60 万方数据 西安市“澜湾”商品房建设项几风险管理研究 1引言 1．1研究背景及意义 1．1．1研究背景 房地产业是国民经济的支柱产业，其健康发展对国民经济起着重要作用。但 是房地产项目投资大、周期长，丌发过程中不可预见的因素多，投资方不可避免 地面临着各种风险【l】。而我国房地产市场化运作时间不长，管理者风险意识淡薄， 风险管理水平也比较低，同时近几年国家对房地产业的宏观调控力度不断加大， 导致房地产项目开发的风险大大增加【21。许多企业在各类突如其来的风险面前束手 无策，造成巨大的损失甚至倒闭，而这种损失不但影响企业自身，还会严重影响 到百姓的利益。因此，对房地产项目全过程风险管理进行研究有着迫切的必要性 和现实意义【3Jo 房地产业具有政策影响性强、资金需求量大、建设周期长、市场变化快等特 点，其发展过程中易受到社会政治、经济、文化、技