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中国房地产业需要新概念 有的人认为房地产业将持续高涨，市场将继续火 爆10年或20年而不衰；也有的人仅看到去年三季度 房屋销售下降，就惊呼“房地产业的冬天来了”，预言 北京今年商品房要“大量积压”，要用“炸楼”来解决。 我国的房地产业已经持续四年半供销两旺。房地 产销售额四年中平均每年增长32%；销售面积四年中 平均每年增长27%，房地产开发投资四年来平均每年 增长17.4%。 房地产的周期性问题 在房地产业“供销两旺”已经持续四年多的情况 下，人们普遍关心房地产业的好形势还能持续多少年。 在众说纷纭中，有两种看法是不正确的：有的人认为 房地产业将持续高涨，市场将继续火爆10年或20年 而不衰；也有的人仅看到去年三季度房屋销售下降， 就惊呼“房地产业的冬天来了”，预言北京今年商品房 要“大量积压”，要用“炸楼”来解决。这些观点都缺 乏理论的说服力。对于我国房地产周期性发展规律和 产业近期走势，有必要进行理论指导下的研宄，做出 符合实际的正确判断。 房地产业属典型的周期性行业，在世界各国都有 其周期性发展的规律。不同国家或地区房地产波动周 期的时间长短是不同的，根据国外学者提供的数据， 美国房地产的一个周期为18?20年，日本为10年左 右，而香港则为7?8年。国外境外房地产周期性变化 往往是增长期时间较短，而衰退期时间较长。 从有资料记载的1984年起，房地产业在中国大陆 已经历了 一个发展期和两个低落期:从1984年到1988 年大约5年的时间为第一个发展期，1989年到1990 年为低落期；从1991年到1995年大约5年的时间为 第二个发展期，19%?1997年第二次跌入低落期；从 1998年起进入了新的发展期。通过研究前两个周期性 波动的频率，可以看出都是5年发展、两年低落，即 7?8年为一个周期。 根据我国房地产周期性发展规律进行的推导，和 对目前的市场容量和市场走势的分析，我做出的判断 是：全国房地产业发展将总体保持平衡，但是投资增 幅超过销售增幅的态势将继续发展。房地产业的这个 发展期将持续一年半到两年左右时间，然后进入一个 为时不太长的调整期。 持续增长的依据是：需求仍然旺盛，目前主要仍 是由需求拉动增长；我国加入世贸组织对于房地产业 发展是全面利好，国家培育内需市场、鼓励居民购买 房屋的政策没有改变；以及我国国民经济持续稳定发 展的态势，这些都会造成房地产业在这个发展期内持 续增长的时间会长一些。 但是房地产周期性发展毕竟是规律。开发投资的 理性化和政府宏观调控的“反周期”行为，都只能减 缓波幅、延缓衰退，减轻它对经济发展将造成的损害， 却并不能改变周期性发展规律本身。 房价的涨跌问题 通观从1988年以来14年多的全国城市商品房平 均价格的变动状况，涨幅高于10%的年份有9个，平 均涨幅为年上涨12.7%，从来没有出现过下降的年景。 近四年半来全国城市商品房价格涨幅仅为1.3-5.8%， 远远低于历史上的平均涨幅，总体上是合理的。今年 上半年中国城市的商品房平均价格为每平方米2301 元人民币，商品住房平均价格为每平方米2140元人民 币，并不是过高的水平。 从历史走势与现实情况分析，我认为我国城市商 品房价格今后几年的总体走势仍将是稳中有升。房价 上涨的依据是：成本推进房价__主要是地价上涨迅 猛，拆迁费用增加，而税费看不到进一步降低的迹象， 因此成本呈现刚性；标准提升房价__住房建设质量 的提高、高科技成果的采用，都会增加成本，而实行 精装修到位又会明显影响到价格；需求拉动房价__ 居民持续增长的购买能力将进一步影响市场，在供求 关系不发生逆转之前，需求会继续拉动房价增长。 房价不可能过高上涨的依据是：供应量的持续增 长，适度过剩对于市场价格的抑制；全社会物价指数 继续走软，建筑材料费用、利息和人工成本不会攀升； 经济适用房的建设和继续供应市场，既有利于保持房 屋供应结构的合理化，又能有效地稳定社会平均房价。 以上两个方向市场力量的综合作用，将使得商品房价 格在今后几年保持平衡和稳中有升的态势。这对于房 地产企业的开发与销售，对于居民购房居住或置业保 值、出租，都将是很为有利的。 近几年呼吁要“房价降下来”的声音屡屡出现， 不时地在扰乱着人们的购买心理。到底房价上涨还是 下降会给人民生活和经济发展带来好处呢？ 2002年4 月的《经济学人》刊登的文章《房屋拯救了世界》，称 去年第一季度的统计显示，美国、欧洲、日本都出现 了不同程度的经济增长，而造成这种增长的主要动力 之一，就是房价的上扬。我国前几年房屋价格稳中有 升，对于缓解通货紧缩的趋向也起到了积极作用；我 国香港地区近几年由于种种因素的影响，楼市价格大 幅度下跌，造成所有买了房屋的家庭都遭受了损失， 15万家庭甚至成为“负资产”，进而影响到人们购