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政策调控对我国房地产周期运行的影响研究 ［ ］1998年，住房制度开始商品化改革，自此，市场机制正式引 入我国房地产行业，在供求机制的作用下，周而复始，房地产行业衍 生了自己的经济周期。然而，并不十分完善的房地产市场，也许会导 致地产周期的异常波动，影响房地产市场的优化配置。中国的房地产 行业一直是支持经济增长的重要引擎，因此，地产行业的兴衰一度备 受政府关注和调控，政府试图通过财政政策、货币政策，引导资金的 合理流动和房地产周期的健康运转，试图在城镇化推进的过程中，解 决人地分离、供需错配的问题。文章通过对房地产市场近十年的研宄， 得出如下结论：十年间，我国的房地产市场大致经历了 4个完整的周 期轮回，每次周期的起止都伴随政府的调控，本轮周期起始于2014 年10月，各地方政府为减少房地产库存压力，信贷环境宽松，房价高 涨，涨幅创历史之最，伴随2016年9月多地限购令的推行，本轮房价 上涨已进入尾声，不难发现，政策周期己成为中国房地产市场周期运 行的特点。因此，透过我国房地产市场的运行特点，提出适合本国房 地产周期健康运行的政策建议，具有现实意义。 和著作权归原 所右，如存不 愿意被转载的情况， 己 如果需要分享， 请保留本段说明。 [关键词]房地产；房地产调控；房地产周期 [D0I]1013939/jcnkizgsc201717017 1我国房地产市场的周期性变化 房地产行业，在供需两端博弈的影响下，经济运行始终围绕长期 趋势线上下波动，呈现周而复始的扩张性和收缩性的交替运动。具体 来说，当供给过剩，市场有效需求不足时，市场会进入收缩期，房屋 空置率增加，房价回落。在房地产市场进入循环低点时，购房者抱着 “抄底”的心态，逐渐进入房地产市场，增加的购房需求带动了市场 扩张，房地产投资增加，房地产市场实现由萧条到复苏的过渡。此后， 市场预期的逐渐向好，乂进一步加剧购房需求，有限的土地供给和增 加的住房需求使房价逐渐走高，房地产市场走向繁荣。当房市过热时， 受资金约束的消费者以及理性购房者将会暂时退出房地产市场，同时， 为防止地产泡沬而纷纷出台的调控政策，使得房市降温徐徐而来，房 地产市场由繁荣向衰退阶段转变。此时，投机者大量抛售房产，房屋 空置严重，房屋供给大于需求，种种诱因加速了房地产市场的萧条， 房地产市场呈现量价齐跌现象。随即形成了由复苏，到繁荣，到衰退， 再到萧条一个完整的房地产运行周期。 2影响我国房地产市场周期波动的政策因素 21财政政策 就财政政策而言，政府主要通过税收手段干预房地产市场运行， 加征房地产相关税费，一方面会增加地产商的开发成本，导致房价增 加；另一方面高房价和高税费增加了消费者的购房成本，导致一些非 刚性需求者暂缓购房行为。相反，降低或者免征相关税收会刺激房地 产市场繁荣。具体而言，将税费的征收区分为房地产开发、流通、持 有三个环节，在房地产开发环节与流通环节，政府更多地需要关注当 地房地产市场的形态，对于卖方垄断市场，开发商会将增加的成本转 嫁到房价上，因此增税不仅不能抑制房价上涨，反而会加速房价的上 升。而对于一般市场而言，税收的增减会通过正常的供求机制影响房 价变化。而持有环节的税收对于房产拥有者而言，是长期、持续的费 用支出，开征此税费将有可能影响投资者的投资热情，抑制投资需求， 从而达到降低房价的目的。 22货币政策 货币政策，主要包括利率政策和信贷政策，央行通过利率调整， 放松或收紧信贷门槛，影响开发商的建造成本以及投资者的购房成本， 从而在供求机制的作用下影响房价。其中，信贷政策能够更加直接地 收放信贷规模，控制投资额，调控房价的作用时滞更短，效果更明显。 而利率政策，其作用机制主要是通过利率影响投资成本，进而改变原 有的供求结构，其作用时滞更长，但调控力度相对温和。简言之，货 币政策可以引导信贷资金的合理流动，防止房地产过度投机、泡沫滋 生，可以说，货币政策也可以在一定程度上形成风险防控机制，规避 热钱肆意流入。同时，在经济不景气时，通过构造宽松的信贷环境， 降低利率，可以扩大房地产行业投资和消费需求，刺激房地产经济繁 荣，并带动上下游产业协同发展。因此，适当的货币政策能够促进我 国房地产周期正常运行，房地产市场健康发展。 23城镇化政策 中国地区分化严重，区域差异明显，大城市因其特有的经济和资 源优势，吸引大量人群迁入，人口集聚必将增加对房产的需求，有限 的土地供给与逐渐增加的购房需求，造成Y大城市房价的上升。相反， 经济发展水平相对落后的偏远地区，土地供给充足，人U密集度低， 高库存、高空置成为普遍现象，房地产市场冷清，房价与一线城市形 成天壤之别。因此，国家的城镇化进程对于推进国家整个房地产行业 均衡发展至关重要。城镇化进程加速，将会带动地产行业加速发展， 同时，