20090602户型配比反馈.docVIP

关于西安中贸世纪龙城项目001版规划得的反馈意见 P. PAGE 9 关于西安中贸世纪龙城项目001版规划的反馈意见 为配合中贸项目的工程进度，本次反馈的主要内容包括： 一、分阶段规划设计评价的标准与调整的目标； 二、住宅、公寓的产品配比建议； 三、对于现001版户型布局的初步评价及建议 一、分阶段规划设计评价的标准与调整的目标 世联认为，对于一个项目的规划及户型评价至少需经历三个阶段，每个阶段的评价标准、评价目标不一样，对设计人员提供的技术资料的精度要求亦有所差异。为了确保项目的顺利推进，建议每个阶段依序进行，踏实完成评价目标。 第一阶段——概念规划阶段 调整目标——落实规划的方向、理念，重要的资源（景观、配套），大体的楼座位置； 评价标准——与项目整体定位、本体条件是否契合，建筑形式在概算上是否满足整体目标； 所需文件——初步规划CAD文件； 完成情况——顺利完成评价，确定了“内城、外城、卫城”大的规划布局；内城封闭管理，外城相对开放的调性；内城受地裂缝限制，建筑靠外布置，中间形成较为集中的园林区域 第二阶段——户型初装阶段 调整目标——确定户型配比及在整个项目中的平面排布 评价标准——户型配比与定位是否契合，平面排布是否考虑到资源条件的差异，分产品线是否具备传递营销思路、贯彻户型设计策略的可行性。 所需文件——户型装入楼体的CAD文件（可以没有户型套内细节）及面积、居室分段、分楼统计表 完成情况——是本次评价需要完成的主要工作 第三阶段——户型调整阶段 评价目标——能够贯彻户型设计策略； 评价标准——依据户型设计策略制定具体的评价标准；每个产品线的户型设计策略是否落地，如满足客户需求、是否具有一定创新、是否达到平台水平等； 所需文件——户型装入楼体的CAD文件（必需有户型套内细节，60平米以下户型必须依比例标注家具尺寸）及面积、居室分段、分楼统计表 完成情况——是第二阶段达成一致后，需要完成的主要工作。 由此，本次反馈将主要解决的是第二阶段的问题 一、住宅、公寓的产品配比建议 制定讨论前提：001版规划中住宅、公寓产品的分类主要基于是否满足住宅规范，故7#被定为住宅类别；但从客户的认知能力和营销策略、推售策略来看，依照管理模式、地块属性特点分区制定产品配比与市场实际情况相对贴近，故依据“内城、外城”的定位属性，将南区分为住宅区和公寓区。 住宅区户型配比建议 户型配比策略： 近抓市场首置首改刚性需求，供应70平-140平的产品，其产品区间尽可能与公寓区不交叉。 鉴于项目容积率较高，且东、西向户型占比较高，结合市场类似户型的面积区间，建议提高项目中经济型、标准型产品的比例。 对于户型较难布局的边角可以出现少量的50-60平一居，环境条件十分优越的局部可以出现少量的舒适三居，但比例要严格控制。 户型类型 标准一居 经济两居 标准两居 舒适两居 经济三居 标准三居 舒适三居 户型面积（平） 50-60 70-80 80-90 90-100 100-120 120-140 140-160 户型面积占比 与上个区间户型共用指标，且不得高于项目整体的3% 20% 30% 10% 20% 20% 与下个区间户型共用指标，且不得高于项目整体的3% 公寓区户型配比建议 户型配比策略： 参考当前市场现有公寓的热销产品结构，主力供应30平-50平的产品，其产品区间尽可能与住宅区不交叉。 考虑到项目高容积率的既定条件，适度挖掘偏大户型公寓的市场需求；如为户型舒适度要求略高的居住客群提供50-60的标准依据，为商务公寓客户提供60-70平、可转化为压缩两居的产品；其占比应有所控制。 户型类型 压缩零居 （独立开间） 标准零居 （独立开间） 舒适零居 （长型开间可改一居） 标准一居 压缩两居 户型面积（平） 20-30 30-40 40-50 50-60 60-70 户型面积占比 与上个区间共用指标，且不高于项目整体的10% 35% 35% 20% 10% 二、001版户型布局的初步评价及建议 初步评价前提——在高容积率要求下，001版中楼座位置、户型布局已经基本确定，仅能考虑局部细化 住宅区初步评价及建议 1.1总体评价 1.1.1户型配比 户型类型 标准一居 经济两居 标准两居 舒适两居 经济三居 标准三居 舒适三居 户型面积（平） 50-60 70-80 80-90 90-100 100-120 120-140 140-160 项目定位 户型面积占比 与上个区间户型共用指标，且不得高于项目整体的3% 20% 30% 10% 20% 20% 与下个区间户型共用指标，且不得高于项目整体的3% 001版规划方案 约5% 约90% 约5% 调整建